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不動産売却にかかる税金|節税対策と売却費用まとめ
お役立ち情報2020.10.26
不動産売却にかかる税金|節税対策と売却費用まとめ

不動産を売却すると税金がかかることや、確定申告が必要ということはご存じですか。
売却を検討する際は、はじめに見えない諸費用について知っておきましょう。

1. 不動産売却にかかる税金「譲渡所得税」とは
不動産売却にかかる税金「譲渡所得税」とは

不動産の売却価格が全て資産になると考えていると、後から大きな税金がかかり、驚いてしまうかもしれません。

不動産売却の際は、「譲渡所得税」と呼ばれる税金について、確認が必要です。

不動産を売却した際に得る利益も「所得」と見なされ、課税の対象であるためです。

いつもの年より多く所得税・住民税がかかると考えると良いでしょう。

 

 

【不動産売却の「利益」=「譲渡所得」が課税対象】

譲渡所得税は、売却価格ではなく、あくまで「利益」について課税されます。

その不動産を購入した際の費用や、売却時の諸費用は差し引いた額が「譲渡所得」と呼ばれ、課税対象になります。

不動産の建物部分については「減価償却費」差し引いて計算します。
建物は経年劣化とともに価値が下がっていくため、その分を差し引き、売却時の不動産取得にかかった費用を計算するのです。

減価償却費相当額は、建物の用途や構造により、計算式が決まっています。

計算式参照(国税庁HP)

 

まとめると、

「売却価格」ー(「購入価格ー減価償却費」+「売却時諸費用」+「購入時諸費用」)=「譲渡所得」

となります。

 

 

【給与所得や事業所得と異なり「分離課税」】

その年にかかった給与などの所得から計算する「総合課税」の所得税と、切り離して考えるのが「分離課税」です。

期間を限定せず、不動産の購入時に遡って、利益を計算します。

そのため、不動産を売却した年は、必ず確定申告をする必要があります。

いくらで購入し、どのくらいの費用がかかったかも、申告するのです。

 

2. 不動産売却の節税対策
不動産売却の節税対策

譲渡所得税について節税になるポイントを、主に2つ見ていきましょう。

 

 

【長期所得と短期所得】

不動産の所有期間によって税率が大きく異なることが、譲渡所得税の特徴です。

売却した不動産の所有期間が、その年の1月1日現在で5年を超える場合を「長期譲渡所得」、5年以下の場合を「短期譲渡所得」と呼び、税率が異なります。

短期譲渡所得の税率は(所得税30%+住民税9%)に対し、長期譲渡所得は(所得税15%+住民税5%)と大きな差です。

また、自身が住んでいたマイホームの場合は、所有期間が10年以上に限り、譲渡所得のうち、6000万円以下の部分は所得税税率が10%に軽減される特例があります。

売却を考える際は、1月1日時点での所有期間が5年以上、10年以上かによって、時期を検討してみましょう。

尚、2013年から2037年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1%が加算されています。

 

 

【マイホーム売却の3000万円特別控除】

売却した不動産がマイホームの場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除ができる特例があります。

自宅を取り壊してから売却する場合でも、取り壊しの日から1年以内の売買契約、住まなくなって3年目の年末までの売却という条件を満たせば、3000万円控除の対象になります。

売却した資金で新たに住宅を購入する、「買い替え」の場合は注意が必要です。

譲渡所得税の居住用財産売却3000万円特別控除と、住宅ローン控除(借り入れから10年間ローン残高の1%相当額が所得税から差し引かれる特例)は、併用ができません。

新しい住まいを住宅ローンで購入する場合は、どちらかを選択しなければなりません。

 

3. 税金だけじゃない?不動産売却にかかる費用の内訳
税金だけじゃない?不動産売却にかかる費用の内訳

不動産売却の際は、譲渡所得税だけでなく、他にも費用が必要なことがあります。

主な諸費用をいくつか紹介します。

 

 

【仲介手数料】

売却の仲介をした不動産業者に対し、仲介手数料を支払う必要があります。

物件価格が400万円以上の不動産の場合(物件売買価格×3%+6万円)という計算式で求められます。

 

 

【印紙代】

不動産売買契約の契約書に、収入印紙を用いることで、印紙税を収めています。

契約金額によりますが、数万円と考えましょう。

 

 

【測量費用】

不動産を売却するにあたり、土地の詳細な寸法を測量する場合があります。

 

 

【解体費用】

建物のある不動産を売却する際、建物を解体した方が有利と判断し、建物を解体することがあります。

解体には、数百万円単位の大きな費用がかかることもあります。

 

 

上記以外にも、貸家を売るケース、借家を売るケースなどは、先方への費用が必要な場合もあります。

売却の事情により、必要な諸費用はさまざまです。

売却時の不動産査定と同時に、しっかり確認しておきましょう。

4. まとめ~不動産売却前に知っておきたい税金まとめ~
まとめ~不動産売却前に知っておきたい税金まとめ~

不動産の売却にまつわる税金について、少しでも参考になったでしょうか。

譲渡所得税については、国税庁のHPでも具体例を交えながら丁寧に解説されています。

それほど、身近であり計算も複雑な税金のひとつといえるでしょう。

 

実際には、ケースによって税計算も必要諸費用も、大きく変わってきます。

税金や諸費用の計算は、個人で判断してしまわないことが大切です。

 

高翔グループでは、長年不動産を扱う中で、売却のお手伝いも多く叶えてきました。

大切な資産の売却で、損に感じてしまうことのないよう、経験あるスタッフが丁寧に対応しております。

まずは、お気軽にご相談ください。

 

 

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