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マイホームを買う!一般?専任?仲介業者との媒介契約について
お役立ち情報2019.10.17
マイホームを買う!一般?専任?仲介業者との媒介契約について

家やマンションなどの不動産を売買する時、不動産業者で売買の仲介を依頼する人が多いと思います。
ここでは、売主、買主ともに仲介業者と結ぶ「媒介契約」について説明をしていきます。
不動産の売買を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

1. 仲介業者と結ぶ「媒介契約」とは?売主だけでなく買主にも必要?
仲介業者と結ぶ「媒介契約」とは?売主だけでなく買主にも必要?

媒介契約は、不動産売買を依頼する際、
・仲介業者の業務内容
・仲介手数料
などの明確化を目的としています。

 

特に売却の依頼においては、媒介契約が重要となります。
なぜなら仲介業者が売却活動をどれだけ熱心に行うかによって、売却までの期間や価格が変わってくるからです。

 

媒介契約は、購入依頼においては売却依頼の時ほど重要視されません。
購入希望者が物件を探す際、いくつもの不動産仲介業者を介して比較検討するのが一般的なため、その都度、媒介契約を結ぶことは現実的ではないからです。

 

しかし、本来媒介契約は、購入の仲介を依頼した際にも締結すべきものです。
物件が見つかって契約に至りそうになった時には、できるだけ早く媒介契約を結ぶことをおすすめします。

 

仲介手数料の額などについて、後から話が違うということにならないよう、しっかりと取り決めておくようにしましょう。

2. 仲介業者と結ぶ媒介契約の種類とその特徴について
仲介業者と結ぶ媒介契約の種類とその特徴について

媒介契約には、以下の3つの種類があります。
売却を依頼した場合について、それぞれの契約内容を説明をしていきます。

 

【専属専任媒介契約】
一つの不動産仲介業者としか、媒介契約を結べません。また、売買契約の際には、必ずその仲介業者を介さなければなりません。つまり、どのような契約であっても、専属専任媒介契約を結んだ仲介業者は仲介手数料を得ることができるわけです。
その代わりに、仲介業者には「売却業務」という義務が発生します。
売却依頼を受けてから5日以内に、売却物件の情報をレインズ(「不動産流通機構」が運営している情報交換のためのネットワークシステム)に掲載しなければなりません。
また、1週間に1度の売主への売却活動義務もあります。契約期間の上限は3ヶ月となります。

 

【専任媒介契約】
専属専任媒介契約と同様に、一社の不動産仲介業者としか媒介契約を結ぶことができません。
しかし、専属専任と違って、買主を自分で見つけてきた場合は、仲介業者を介さなくてもよいことになっています。
それ以外の契約に関しては、専属専任と同じです。
仲介業者の売却活動義務は、専属専任よりも若干緩くなり、レインズへの物件情報の掲載義務は依頼を受けてから7日以内、また、活動報告は2週間に1度になります。
契約期間の上限は、3ヶ月で専属専任と同じです。

 

【一般媒介契約】
専属専任や専任媒介とは異なり、不動産仲介業者を1社に限定する必要はありません。
いくつもの業者と媒介契約を結んだ上で、物件を検討することが可能です。

一般媒介契約の種類は2つあります。
■明示型:他のどの仲介業者と一般媒介契約を結んでいるかを明示することが求められます。
■非明示型:他の仲介業者との契約についての明示は不要です。契約の縛りが緩い分、仲介業者の販売活動の報告義務はありませんし、契約期間の上限も定められていません。

3. 不動産売買時の媒介契約  どの媒介契約を選ぶべき?
不動産売買時の媒介契約  どの媒介契約を選ぶべき?

次に、どの媒介契約を選べば良いかについてみていきましょう。

 

【専属専任媒介や専任媒介のメリット】
仲介業者を1社だけに依頼するため、信頼関係が築きやすい点です。
また、仲介業者は必ず仲介手数料を得られますので、売却活動も熱心に取り組んでくれます。
いくつもの仲介業者とのやり取りが大変な場合や、売却が難しい物件を依頼する場合などは、専属専任や専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

 

【専属専任や専任媒介のデメリット】
「囲い込み」をされる恐れがある点です。
「囲い込み」とは、自社で買主を見つけると、売主と買主の両方から仲介手数料を得られるので、他の仲介業者からの問い合わせを勝手に断ってしまう行為です。
「囲い込み」は禁止行為ですが、隠れて行っている仲介業者がいるのも事実です。
売却活動報告をしっかりチェックするなどの対策をとるようにしましょう。

 

【一般媒介契約のメリット】
仲介業者を1社に絞らなくてもよいため、業者間で売却の競争をさせることができる点です。
特に、すぐに購入希望者が現れそうな物件だと、業者間の競争を上手く利用して価格を引き上げられる場合もあります。
いわゆる「人気物件」を売却する場合は、一般媒介契約を結ぶとよいでしょう。ただし、競争が裏目に出て、仲介業者が売却活動をあきらめてしまう危険もあるので注意が必要です。

 

最初に複数の仲介業者と期限付きで一般媒介契約を結び、その中から信頼できそうな仲介業者を選んで、専属専任や専任媒介契約に移行するというのも一つの手でしょう。

4. まとめ~仲介業者と媒介契約の選択が不動産売買の成否を決める~
まとめ~仲介業者と媒介契約の選択が不動産売買の成否を決める~

以上、媒介契約の内容や特徴をまとめてみました。

 

どの媒介契約を結んだとしても、結局、一番大切なのは「信頼できる仲介業者や担当者を見つけること」です。
実際に売却活動をしてくれる業者や担当者の知識や経験が少なかったり、熱心に売却活動をしてくれなかったりすれば、売買の成功率は格段に低くなります。
特に、芦屋などの高級住宅地においては、その地域の情報や特徴を熟知している仲介業者に依頼するかどうかで、売買の成否が決まると言っても過言ではありません。

 

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