【初心者必見！】アパート、マンション、オフィス…収益物件の種類と選び方

収益物件とは、家賃収入を目的として購入する不動産のことを指します。不動産投資の一つとして多くの個人や企業が注目しており、アパートやマンション、一戸建てなど住居用の物件が一般的ですが、オフィスビルや商業施設なども収益物件に含まれます。収益物件の最大の特徴は、購入者が居住するのではなく、賃貸という形でほかの人に貸し出し、収益を得る点です。また、購入費用については不動産投資ローンを活用するケースが一般的です。この点で、住む目的のマイホームとは異なります。

収益物件のメリット

収益物件の最大のメリットは、定期的に安定した家賃収入を得られることです。また、購入時の工夫次第では、物件の値上がりによる売却益を得ることも可能です。特に、賃貸需要が高いエリアに物件を所有している場合はローリスクで運用できる点も魅力です。

収益物件のデメリット

一方、デメリットとしては空室リスクや老朽化リスクが挙げられます。空室が続くと収益が低下し、管理費や修繕費が発生するため注意が必要です。また、長期的な運用を見越した場合には、所有者が定期的なメンテナンスを行う負担もあるでしょう。

収益物件の選び方次第で、そのデメリットを緩和できます。特に、賃貸需要が高く資産価値の下がりにくいエリアを選定することがポイントです。

収益物件の種類とそれぞれの特徴を押さえて、不動産投資に役立つ知識を身につけましょう。

住居系物件（アパート・マンション・一戸建て）

住居系物件は、アパートやマンション、一戸建てといった住宅を収益目的で貸し出す物件です。この種類の収益物件は市場に多く出回っているため、初心者であっても比較的取り組みやすい選択肢と言えます。アパートやマンションは、複数の入居者から同時に家賃収入を得られる点が特徴的です。一方、一戸建ては購入価格が抑えられる場合が多いものの、1入居者単位でしか収益が発生しないため、空室になれば収益に大きな影響を与えるリスクがあります。住居系物件は、地域の賃貸需要や物件のクオリティに左右されやすいため、選び方が非常に重要です。また、表面利回りを確認し、実質的な利益やリスク管理を含めて総合的に判断することが不可欠です。

事務所系物件（オフィスビル）

事務所系物件、特にオフィスビルは企業向けに貸し出される物件です。この種類の収益物件は、契約期間が長期にわたることが多く、安定した収益が期待できます。ただし、都市部での需要が高いため、購入には多額の資金が必要になることが一般的です。加えて、企業の動向や経済環境の変化により空室リスクが発生する可能性があります。オフィス系物件を選ぶ際は、立地条件が収益性に大きく影響するため、アクセスや交通利便性の高いエリアを選ぶことが重要です。また、管理状態や周辺のオフィス需要を十分に調査し、賃貸可能性が高い場所を見極めることが成功の秘訣です。

テナント系物件（店舗や複合商業施設）

テナント系物件とは、飲食店や小売店などの店舗や複合商業施設を収益目的で貸し出す物件のことを指します。この種類の収益物件は、長期契約を結べる場合が多く、安定的な収益が得られることが利点です。ただし、立地条件に大きく左右されるため、慎重な選び方が求められます。テナント系物件では、特に人通りの多い場所や商業の中心地が人気です。立地条件によっては高い収益性が期待できますが、一方で設備維持費用や管理コストがほかの物件よりもかさむ場合があります。投資前にしっかりと収益予測を行い、リスク管理を忘れないことが大切です。

区分物件と一棟物件の違い

収益物件には、「区分物件」と「一棟物件」があります。それぞれに特徴があり、選び方を考えるうえで重要なポイントです。区分物件とは、マンションなどの一部屋を購入し、賃貸運用するものです。購入費用が比較的低額で済むため初心者にも人気が高いですが、単一の入居者からしか収入が得られないため、一室が空室になると収益がゼロになってしまうリスクがあります。維持管理の負担は少なく、経営がシンプルである点が特徴的です。一方、一棟物件はマンションやアパートを一棟ごと購入する投資方法です。複数の入居者がいるため、空室があった場合でも一定の収益を確保しやすいのがメリットです。ただし、初期投資額が高額である点や、管理や修繕にかかる手間が多くなる点には注意が必要です。

これらの違いを理解し、自分の資金計画や収益目標に合った適切な種類を選ぶことが大切です。

収益物件の選び方は、初心者にとって迷いやすいポイントです。まずは、投資目的を明確にすることが重要です。安定した収益を狙うのか、長期的な資産価値の上昇を期待するのかによって選ぶ物件の種類が変わります。物件選びでは、利回り・立地条件・周辺の賃貸需要、そして管理体制を総合的に確認が必要です。また、具体的には表面利回りと実質利回りを使って収益性をシミュレーションすることも初心者におすすめです。

立地条件の重要性

収益物件を選ぶうえで、立地条件は最も重要なポイントの一つです。物件がどのようなエリアに位置しているかによって、賃貸需要や収益の安定性が大きく変わります。交通機関へのアクセスがよい場所や生活に便利な施設（スーパー、病院、学校など）が揃った地域は、借り手にとって魅力的で空室リスクが低くなります。また、都市の中心部や主要駅の近くにある物件は特に人気が高く、家賃設定も高めに設定できる傾向があります。

物件の利回りと初期投資額の考え方

利回りとは、不動産投資の収益性を測る重要な指標です。表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 購入価格」で計算されますが、実際の収益を正確に把握するには「実質利回り」も考慮する必要があります。実質利回りは、年間家賃収入から管理費や修繕費などの支出を差し引いて計算いたします。加えて初期投資額にも注目してください。購入金額だけでなく、仲介手数料やリフォーム費用といった諸費用も含めた総額を把握することが大切です。初心者は少額の初期投資で始められる物件を選ぶとリスクを抑えやすくなります。

新築か中古か？どちらを選ぶべきか

収益物件を新築にするか中古にするかは、投資戦略に大きな影響を与える選択です。新築物件は、修繕やリフォームのコストが低いというメリットがある一方で、購入価格が高めで利回りが低くなる傾向があります。一方、中古物件は購入価格が安く、リフォームやリノベーションを自分で計画することで利回りを高められる可能性があります。ただし、老朽化によるメンテナンスコストが追加でかかるため、購入前に物件の状態をしっかりと確認が必要です。それぞれの特徴を理解し、予算や目的に合った方を選定しましょう。

不動産投資で成功するには、物件選びが重要です。収益物件ならどんな物件でもよいわけではなく、空室リスクが低く、収益力が高い物件を選ぶことが必要です。しっかりと注意点やリスク管理のポイントを理解しておきましょう。

空室リスクの考え方と対策を押さえる

収益物件において、最も警戒すべきリスクの一つが、空室リスクです。空室リスクとは、物件が借り手に埋まらず、家賃収入が途絶えるリスクを指します。特に、立地条件が悪い物件や、経済動向に左右されやすいエリアの物件は空室リスクが高まる傾向があります。 空室対策として、まず立地条件を慎重に見極めることが重要です。駅に近い物件や、商業施設が多い地域の物件は、賃貸需要が高く、借り手が見つかりやすい特徴があります。さらに、ターゲットとする入居者のニーズを把握し、物件の間取りや設備を適切に整えることも効果的です。たとえば、単身者向けの物件であれば、インターネットが無料で利用できる環境の整備やセキュリティ面の強化が好まれる傾向にあります。また、家賃の値付けに関しても柔軟に対応することが求められます。周辺エリアの物件と比較し、競争力のある適正家賃を設定することで空室期間を短縮できる可能性が高まります。さらに、管理会社との連携を強化し、入居者募集活動を積極的に行うことも重要です。

老朽化物件に潜む落とし穴を押さえる

老朽化した収益物件を購入する際には、注意すべき点がいくつかあります。見た目には問題がないように見える物件でも、建物内部では設備の劣化や構造上の問題が進行している場合があります。このような不具合は、購入後に多額の修繕費を要する場合があり、結果として利回りが大きく低下するリスクを伴います。老朽化物件を購入する際の対策として、事前にしっかりと建物診断を行い、専門家の意見を聞くことが不可欠です。修繕が必要な箇所が明確になれば、購入前にコストを見込むことができ、その結果、投資判断もしやすくなります。また、購入後のメンテナンス計画や、大規模修繕に備える資金計画も事前に立てておくことが大切です。さらに、老朽化物件を選ぶ際には、その物件の将来的な賃貸需要を慎重に判断が必要です。特に人口が減少する地域や需要が限定的なエリアでは、老朽化物件の入居者を確保するのが困難な場合があります。収益物件の選び方として、需要が安定して高い地域を選ぶことが成功への鍵と言えるでしょう。

金融機関からのローンの借り入れにおけるポイントを押さえる

収益物件を購入する際、多くの投資家が金融機関からの融資を利用します。しかし、融資を受けるためにはいくつかのポイントを押さえておく必要があります。まず、投資家自身の信用力が非常に重要です。金融機関は借り手の世帯年収や職業、および過去の信用履歴などを詳細に審査いたします。そのため、個人としての信用力を高めておくことが必要です。次に、融資を受ける物件自体の価値も、審査において重要な要素です。不動産の種類や立地、収益性が金融機関において高く評価されれば、融資条件が有利に設定される可能性があります。特に、収益が安定している住居系物件や、安定した賃貸需要が見込める地域の物件は、評価が高まりやすい傾向にあります。また、融資の種類も考慮することが大切です。固定金利か変動金利か、返済期間は何年に設定するか、といった選択がその後のキャッシュフローに大きく影響を及ぼします。収益物件の選び方を考える際には、融資条件も含めて総合的に判断することが成功のカギです。

収益物件のメンテナンスと管理の重要性を押さえる

収益物件の投資成功には、購入後のメンテナンスと管理が必要です。物件の状態が良好に維持されることで、入居者満足度が上がり、長期的な契約につながります。また、適切に管理された物件は、将来的な売却価値を保つことが可能です。まず、定期的なメンテナンスを行うことで、大規模な修繕を未然に防げます。たとえば、屋根や外壁の修繕、配管設備の点検など、定期的に手を入れることで劣化を最小限に抑えられます。また、清掃を徹底し、物件の美観を保つことも重要です。さらに、管理会社の選定も重要なポイントです。管理会社は、入居者の募集やクレーム対応、家賃回収などを行うため、信頼できる業者を選ぶことが成功の鍵です。業者選びの際には、対応の迅速さや手数料の設定、過去の実績などをよく確認するようにしましょう。適切な管理が行われている物件では、空室リスクを抑えつつ、安定した収益を確保することが期待できます。そのため、物件購入時に管理計画をしっかり立て、長期的な視野で物件を運用することが重要です。

適切な知識と準備があれば、収益物件の投資運用は安定的な収入を得られる資産運用方法です。成功の鍵となるのは、立地条件の見極め、物件の状態確認、そして長期的な資金計画の3つです。

特に初めて投資を行う場合は、利回りだけでなく、将来的な修繕費用や管理の手間なども考慮して物件を選ぶことが重要になります。さらに、空室のリスクや予期せぬ修繕費用の発生など、さまざまな事態を想定した資金計画を立てておくことも重要です。リスクケアをしたうえで、減価償却制度などを活用した節税対策も行えば、高い収益を確保できるでしょう。

高翔では、お客様ごとに異なる状況を踏まえ、不動産の資産価値を最大化するための最適な選択肢・最適な実施タイミングをご提案いたします。お気軽にご相談ください。