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借地権の種類|購入前に知るべき土地権利の特徴とは
お役立ち情報2020.11.02
借地権の種類|購入前に知るべき土地権利の特徴とは

不動産探しをしていると「借地権」という言葉を目にすることがあります。
正しく理解することでメリットもある「借地権」について、詳しく紹介します。

1. 借地権の種類とそれぞれの特徴
借地権の種類とそれぞれの特徴

借地権とは、「建物の所有を目的として土地を借りる権利」を指します。

地主(土地の持ち主)に地代(賃料)を支払い、土地を借りて建物を建てる、または建っている建物に住む借主を借地権者と呼びます。

まずは下記の2つの特徴を軸に、その概要を見てみましょう。

 

【特徴①:旧法と新法】

借地は、地主と借地権者(借主)が、それぞれ法律によって守られることで成立しています。

借地権の複雑な特徴の一つとして、旧法と新法が今でも両方存在していることがあります。

 

[借地法(旧法)]

歴史的背景により、借地権者に有利に制定されていたのが旧法です。

・正当な理由がない限り、地主は更新の拒否ができない
・借地権者には契約満了時の建物買い取り請求権が認められる
・存続期間が新法よりも長い

という特徴がありました。

旧法時期に契約された借地権は、契約更新後も旧法が適用されます。

 

[借地借家法(新法)]

旧法の契約では、地主がなかなか土地を取り返せない状況にあったため、平成4年に新しい法律として「借地借家法」と改定されました。

存続期間が短く取り決めできることと、買取請求権のない借地権を選択できることが大きな変化です。

ただし、旧法の借地権を一度解約し、契約し直す必要があります。

 

 

【特徴②:普通借地権と定期借地権】

新法に基づく借地権では、[普通借地権]と[定期借地権]という2種類があります。

それぞれの条件と存続期間の違いを見てみましょう。

 

[普通借地権]
・契約期間が満了した際に更新ができる
・当初30年、更新後1回目は20年、以降は10年の存続期間(当事者の合意で、それ以上の期間に制定可能)
・契約満了時に建物がある場合、地主への建物買取請求権が認められている

 

[定期借地権]

契約満了とともに借地関係が終了する(建物を返還する)借地権です。

代表的な3つの定期借地権を紹介します。

 

〇一般定期借地権

・存続期間は50年以上に取り決める
・契約満了時、土地を更地にして返還することが義務

 

〇建物譲渡条件付定期借地権

・存続期間を30年以上に取り決める
・契約満了時、地主が建物を買い取ることが前提

 

〇事業用定期借地権

・事業用建物の所有に限り、存続期間を10年以上50年未満に取り決める
・契約満了時、土地を更地にして返還することが義務

 

 

2. 借地権のメリット・デメリット
借地権のメリット・デメリット

借地権も借地権付きの土地も、相続や売買が可能です。

土地や分譲住宅、中古住宅の購入を検討していると、「普通借地権の中古住宅」や「一般定期借地権の分譲住宅」という物件を目にする機会があるかもしれません。

借地権のメリットとデメリットを、借地権者・地主それぞれの視点から挙げてみます。

 

 

【借地権者のメリット・デメリット】

 

[メリット]

・家の購入費が安い
・土地の固定資産税の支払いがない
・普通借地権の場合、更新すれば半永久的に住み続けられる

 

[デメリット]

・売却や増改築に地主の承諾が必要(難しい場合もある)
・地代を払い続けても資産にはならない
・一般定期借地権の場合は、返還時に建物解体が義務

 

 

【地主のメリット・デメリット】

 

[メリット]

・所有している土地から地代の収益がある
・節税になる(固定資産税、相続税など)

 

[デメリット]

・相続や売却が難しい
・旧法での契約では特に土地の返還が難しい

 

その物件の契約状態や、地主と借地権者の関係などにより、メリット・デメリットも異なることが分かります。

「借地権付き」という言葉だけでなく、その背景も含めた確認と検討が必要です。

 

 

3. 借地権と合わせて知っておきたい土地権利について
借地権と合わせて知っておきたい土地権利について

借地権というワード同様、物件探しをしていると分からない専門用語に戸惑うこともあるでしょう。

不動産探しでよく見かける権利について、おさらいします。

 

【所有権】

ものを所有する権利のことで、一般的な不動産の売買は、この「所有権」を売買しています。

売買成立し支払いが履行された時点で、所有権を得ることが不動産の購入です。

 

【抵当権(ていとうけん)】

不動産をローンで購入する際、銀行などがその不動産を担保にする権利を「抵当権」といいます。

ローンを完済した際に、抹消登記することでなくなります。

 

【根抵当権(ねていとうけん)】

不動産を担保に資金を借りる際、決められた上限の中で何度でも借り入れができる仕組みの抵当権のことを「根抵当権」といいます。

主に事業主が所有している不動産で見かけます。

 

分かりづらい不動産用語でも、正しい知識を持って向き合えば、正しい検討ができます。

不安をそのままにせず、不動産業者にお問い合わせください。

 

4. まとめ~不動産購入で失敗しないために~
まとめ~不動産購入で失敗しないために~

借地権の歴史は根深く、旧法が存続している課題もあります。

しかし、新法で契約し直されきちんと登記された借地権の物件では、借地権者のメリットも大きいといえます。

正しい知識を持つことで、条件の良い住宅に巡り会えた際は、ぜひご検討ください。

 

高翔グループでは、理想の建物の建築は芦屋・西宮で300棟以上の実績のある「株式会社高翔」、物件探しは不動産の専門集団として「高翔バイセル」を運営しています。

 

土地についても、ワンストップでご相談いただける体制を整えています。

ひとつひとつのご相談に丁寧にお応えさせていただきますので、是非お気軽にお声かけください。

 

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