【初心者必見！】不動産投資を始める前に押さえておくべきポイントを徹底解説！

不動産投資は、マンション・アパート・戸建て・店舗などの不動産を購入し、それを賃貸に出して賃貸収入（インカムゲイン）を得たり、資産価値が上がった際に売却して売却益（キャピタルゲイン）を得たりする投資手法です。ほかの投資と異なり、目に見える「モノ」を対象とするため安定感があり、外的要因に左右されにくいのが特徴です。不動産投資を始めるには、十分な事前準備が必要で、特にリスクとメリットをしっかり理解することが重要です。

不動産投資のメリットには、定期的な賃貸収入を得られることや、資産価値が下がりにくくインフレに強いことが挙げられます。また、長期的に入居者がいれば安定した収入を確保できる点も魅力です。具体的に解説します。

安定した収入が得られる

投資物件購入時のローン返済額よりも賃料が多ければ、毎月収入が得られます。長く住んでくれる入居者が見つけられれば、安定した収益が続きます。業務を管理会社に委託して、本業とは別に収入を得ていくことができます。

生命保険の代わりとして活用できる

不動産を購入する際、多くの場合、銀行のローンを利用します。その際に加入を求められるのが「団体信用生命保険（団信）」です。ローンの契約者に万が一のことがあった場合、ローンの残債がゼロになるという保険です。返済が免除され、不動産が遺族の手元に残ることになるので、残された家族の生活資金として活用できます。

老後の年金対策になる

リタイア後の生活資金において、年金だけでは不足するのではないかと心配になることも多いでしょう。年金で足りない部分は、それまでの貯蓄や投資などで準備することが考えられますが、その一つの手段として不動産投資を選ぶことも可能です。毎月の賃料収入で年金の不足分を補うということです。

相続税対策に繋がる

相続税の対象となる資産は、現金で保有するより不動産に変換しておいたほうが、税金面で有利になることがあります。相続税評価額は、現金だと額面そのままですが、不動産では、土地は路線価方式（※路線価が定められていない地域の場合は、倍率方式にて計算）、建物は固定資産税評価額によって評価されます。たとえば、固定資産税評価額は地価公示価格の7割〜8割程度の評価となるため、相続税が抑えられるという仕組みです。

参考）国税庁 | 土地家屋の評価

メリットが多い不動産投資ですが、一方でデメリットや注意点も存在します。これらのポイントにもしっかり対応する準備を整えることが、成功への鍵となります。

初期費用・固定費・運用費がかかる

不動産投資では、物件の購入にかかる費用と、毎月得られる賃料収入だけに目が行きがちですが、税金や修繕費など、それ以外の費用が発生することを覚えておく必要があります。また、建物や部屋に大きな破損があれば、まとまったお金が必要になることもあります。

空室のリスク

投資用不動産を購入後、入居者がいなければ、収入は得られません。何もしなくても常に満室というのであれば問題ないのですが、時代に合わせた設備のアップデートや入居者の満足度を上げる努力も必要となります。

金利変動リスク

2024年は、日本にとって大きな金利転換の年となりました。日銀がマイナス金利を解除するなど、状況は常に変化しつつあります。特に変動金利タイプのローンを利用している場合、将来的に金利が上がると、ローンの支払額が増える可能性があります。物価の動向などに注意を払いましょう。

家賃滞納リスク

たとえ入居者がいたとしても、家賃を滞納されてしまうと収支計画が大きく崩れてしまいます。家賃収入がなくても、ローンや管理費などは支払っていかなくてはなりません。きちんと家賃を支払ってくれるかどうか、事前の審査が重要となります。

不動産投資のメリットやリスクを理解した上で、安心して不動産投資を始められるよう準備をしましょう。

初心者に適した投資スタイルを選ぶ

不動産投資にはさまざまなスタイルがあり、初心者には比較的リスクが低い方法から始めることが推奨されます。たとえば、小規模なワンルームマンション投資や中古物件の購入などです。新規参入にあたっては、投資額が比較的少なく抑えられるスタイルを選択することで、リスクを最小限に抑えることができます。同時に、自分の資金状況や目標に合わせたスタイルを選ぶことも重要です。始める前には、しっかりと市場を理解しておくことを忘れないでください。

専門家やセミナーを活用し知識を習得する

不動産投資を始める際には、専門家や投資のセミナーを積極的に活用することで、効率的に基礎知識を習得できます。専門家への相談は、自分の状況に合ったアドバイスをもらえるため、初めての不動産投資を成功に導く上で重要です。また、セミナーでは実践的な情報やほかの投資家の成功事例を学ぶ機会も得られます。本やインターネットだけでは得られない具体的な内容に触れることで、自信を持って不動産投資を始める準備が整います。

不動産投資の目的を明確にする

不動産投資を始める際、まずは自分がこの投資を通じて何を達成したいのかを明確にすることが重要です。たとえば、「安定した家賃収入を得たい」「将来的に売却益を得たい」「老後の資産形成をしたい」など、人によって目的はさまざまです。不動産投資を成功させるためには、こうした目標をしっかりと設定し、それに基づいて計画を進めることが大切です。目的が不明確だと、適切な物件や投資スタイルを選ぶことが難しくなります。

購入予算の設定と資金計画を立てる

不動産投資では事前に購入予算を設定し、具体的な資金計画を立てることが成功への第一歩です。物件の価格だけでなく、購入時にかかる諸費用（例: 登記費用、不動産取得税、仲介手数料）や運用開始後に必要なコスト（例: 管理費、修繕費）も含めた総予算を考慮する必要があります。また、自己資金だけで賄うのか、融資を活用するのかも計画の重要なポイントです。不動産投資は長期的な収益を見込むことが多いため、無理のない資金計画を立てることが求められます。

自己資金と融資のバランスを考える

不動産投資を始める際には、自己資金と融資のバランスをしっかりと考えましょう。一般的に、自己資金は物件価格の30%程度を目安とするのが安全と言われています。自己資金が多ければ毎月の返済額を抑えることができますが、手元資金を全て使い切るのはリスクを伴います。一方で、融資を利用する場合は、金利や返済期間を考慮して、将来的な収益がマイナスにならないよう計画する必要があります。慎重に計算しながら、安定した資金運用を目指しましょう。

長期的な目標設定の方法をおさえる

不動産投資においては、長期的な目標設定が重要です。たとえば、「10年後に家賃収入で年間〇〇万円を達成する」「ローンを完済後に不労所得を確保する」など、達成すべき具体的な目標を決めることで、投資の方向性が明確になります。また、目標設定の際にはリスクを想定し、余裕を持った計画を立てることがポイントです。不動産投資はすぐに大きな結果を求めるものではなく、時間をかけて収益を積み上げる堅実な投資方法であることを理解しておきましょう。

不動産のポータルサイトやエージェントを活用する

不動産投資を始める際には、まず不動産ポータルサイトや不動産エージェントを効果的に活用することが重要です。ポータルサイトでは地域ごとの物件相場や築年数、家賃収入の目安などが調べられるため、全体的な市場感を把握するのに役立ちます。ただし、投資用物件に特化したポータルサイトでは情報が限られている場合もあるため、不動産投資に強いエージェントと連携することをおすすめします。エージェントを通じて、非公開物件や初心者でも扱いやすい物件情報を入手できる可能性が高まります。

物件選定時に見るべきポイント

物件を選ぶ際には立地や交通アクセス、周辺環境などの「外的要因」と、建物の構造や設備、築年数といった「内的要因」をバランスよく確認することが大切です。特に「需要が高いエリアかどうか」を見極めることが重要で、通勤や通学に便利な場所や、商業施設が充実しているエリアは、安定した賃貸需要を見込めます。また、物件そのものが適正な価格で売りに出されているかを判断するために、周辺の相場価格を調査しておきましょう。

中古物件と新築物件の違い

中古物件と新築物件には、それぞれのメリットとデメリットがあります。新築物件は入居需要が高く、初期修繕費用がほとんどかからない点が魅力です。一方で、購入価格が高いため収益率が低くなりがちです。一方、中古物件は価格が比較的安い傾向にあり、利回りが高いケースが多いのが利点です。ただし、築年数に応じた修繕費や管理費がかかる可能性があるため、購入前に十分な状況確認を行う必要があります。不動産投資の始め方において、自分の予算や目標に合わせてどちらを選ぶべきか考慮しましょう。

物件視察と市場調査を行う

ネットや不動産業者からの情報だけで判断するのはリスクがあるため、物件視察を行い実際の状況を確認することが重要です。物件の周辺環境や近隣の競合物件、駅までの距離などを自分の目で確認することで、購入後のリスクを減らすことができます。また、視察と並行して市場調査を行い、地域の賃貸需要や家賃相場を把握しましょう。このような準備によって、不動産投資の初心者でも失敗を防ぎやすくなります。

賃貸管理会社の選び方

不動産投資を成功させるには、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが重要です。賃貸管理会社は、入居者募集や家賃の回収、物件の維持管理などを代行してくれるため、不動産投資の負担を大幅に軽減してくれます。選ぶ際には、以下のポイントを確認しましょう。まず、地域の物件に詳しい会社を選ぶことが大切です。また、管理費用が適切かどうか、契約書で隠れた費用が発生しないか注意してください。さらに、過去の実績や口コミを参考にすることで、信頼性の高い管理会社を見極めることができます。

入居者の募集から契約までの流れ

物件購入後、賃貸経営をスタートさせるためには、入居者の募集から契約までの流れを理解しておく必要があります。まず、賃貸管理会社を通じて物件広告を出します。広告には、物件の特徴やアクセスのよさなど、入居者にとって魅力的な情報を掲載しましょう。次に、内見の対応を行い、興味を示した方と条件交渉を進めます。その後、賃貸契約を結び、初期費用の受け取りと鍵の引き渡しを行います。このプロセスをスムーズに進めるため、賃貸管理会社と協力しながら対応することがポイントです。

収益の計算方法と税金対策

不動産投資を長く続けるためには、収益の計算と正しい税金対策が欠かせません。収益の計算には、「家賃収入－運営費用」が基本となります。運営費用には、固定資産税や修繕費、管理費などが含まれます。また、融資を利用している場合は、ローン返済額も考慮しましょう。さらに、不動産投資では確定申告が必要であり、減価償却などの税務知識を活用することで節税が可能です。専門家のアドバイスを受け、漏れのない税金対策を行うことが大切です。

トラブル回避のための事前準備

不動産投資において、トラブルの発生は収益に大きな影響を与える可能性があります。そのため、事前にリスクを軽減する準備をしておくことが重要です。まず、賃貸契約書をしっかりと作成し、家賃滞納や物件の破損が発生した場合の対応方法を明記しておきましょう。次に、入居者の審査を厳密に行い、信頼性の高い入居者を選ぶことも重要です。また、火災保険や地震保険への加入を検討し、万が一の事態に備えておくと安心です。これらの準備を徹底することで、不動産投資の安定した運用を維持できます。

不動産投資で失敗する人に多いのは「知識不足」によるところがほとんどです。逆に、しっかり知識を備えていれば、株やFXなどのリスク高めの投資と比較し、失敗しにくい投資です。ぜひポイントを押さえて納得のいく不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

お客様ごとに異なる状況をふまえ、不動産の資産価値を最大化するための最適な選択肢・最適な実施タイミングをご提案いたします。

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