不動産投資のメリット10選を解説！注意すべきデメリットもおさえて不動産投資を成功させよう

不動産投資は、不動産を購入し、家賃収入や売買益を得ることを目的とした投資方法です。副収入として家賃収入を得る点で安定性があり、長期的にも資産価値の向上が見込まれるため、投資手段として根強い人気を誇ります。その一方で、不動産投資にはメリットだけでなくデメリットやリスクも存在します。特に初心者の場合、基礎を学び、十分な準備をしてから始めることが重要です。

不動産投資の仕組み

不動産投資の基本的な仕組みは、物件を購入し、その物件を借り手に貸し出して家賃収入を得るというものです。また、不動産価格が上昇したタイミングで物件を売却し、売買益を得るという方法もあります。不動産を所有する際はローンを利用する場合も多いものの、家賃収入をローン返済に充てつつ、差額を収入として得ることが一般的です。さらに、所有期間中に物件の価値が上がれば、売却益という形でさらなる利益が見込める場合もあります。

不動産投資の種類

不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれ対象物件やリスクが異なります。たとえば、「区分マンション」はマンションの一部屋を購入し運用する方法で、購入費用が比較的安いため初心者にもおすすめです。

【不動産投資の種類】

• 戸建て物件の投資
• アパート・マンションの一棟投資
• 区分マンションの投資

戸建て物件の投資

戸建て物件の投資は、戸建て物件を購入し、貸し出す不動産投資です。主なターゲットは、ファミリー層であるため、空室リスクが少なく、長期間にわたる入居が期待できるほか、単独で物件を所有できるため、管理やリノベーションの自由度が高いといったメリットがあります。しかし、主なターゲットをファミリー層としているため、一旦退去が発生すると、次の入居者を見つけにくいといったデメリットもあります。

アパート・マンションの一棟投資

アパート・マンションの一棟投資は、アパートやマンションを一棟まるごと購入する投資方法です。複数の入居者から家賃収入を受け取れるため、大きな不動産収入が期待できます。空室が発生しても、ほかの部屋の家賃収入でカバーでき、リスク分散効果もあります。一方で、物件価格が高額になる点や、管理する部屋数が多いため相応の管理の手間がかかる点には、注意が必要です。

区分マンションの投資

区分マンションの投資は、マンションを1部屋単位で購入して運用する投資方法です。物件価格が比較的安いため始めやすく、初心者向けですが、空室が発生すると、次の入居者が現れるまで家賃収入がゼロになることや、投資利回りが比較的低いといったデメリットもあります。

初心者に向けたおすすめの投資スタイル

不動産投資を初めて考える方におすすめなのは、運用が比較的簡単でリスクが少ない区分マンションへの投資です。購入費用や維持費が低く、管理も専門業者に任せやすいため、少ない労力で継続可能です。また、少額で始められるREIT（不動産投資信託）も魅力的です。REITは投資法人を通じて間接的に複数の不動産に投資する金融商品のため、現物不動産投資に比べ現金の流動性が高く、リスク分散効果も期待できます。初心者は、自分の資金や投資目的に合ったスタイルを選び、経験を重ねながら知識を深めることが成功への第一歩です。

不動産投資は、ほかの投資にはない次のようなメリットがあります。以下、不動産投資の主なメリットを紹介いたします。

安定した家賃収入で、副収入を得られる

不動産投資の最大のメリットのひとつは、家賃収入が安定して得られる点です。物件を貸し出すことで定期的な収入源を確保できるため、ほかの投資手法と比べて収益の見通しが立てやすい点が魅力です。とくに、人気の立地や需要が高いエリアに物件を所有している場合、空室リスクを軽減しつつ、長期的に安定した副収入を得られます。このような収益の安定性は、現金収入が必要なサラリーマンや定年後の生活資金を補いたい方にとって非常に魅力的です。

相続税の節税対策になる

不動産投資は、相続税対策としても有効です。不動産の評価額は市場価格よりも低く計算されることが多いため、現金や株式を相続するよりも税負担を軽減できる場合があります。また、ローンを活用した不動産投資の場合、借り入れ金が相続財産から差し引かれるため、節税効果が高まります。ただし、近年は行き過ぎた節税への目が厳しくなっているため、必ず税理士などの専門家と相談のうえで計画することが重要です。

所得税と住民税の節税対策になる

不動産投資では、建物の購入費用を法定耐用年数に応じて分割し、毎年「減価償却費」として経費計上することが可能です。

また、経費などの支出が不動産投資で得た収入を上回ることで、不動産所得が赤字になることがあり、不動産所得の赤字は本業の所得と損益通算することができるため、所得税と住民税が減額できます。ちなみに減価償却費は実際の支出を伴うことなく計上できる費用であるため、税金の負担を軽くするために手元の現金を支出する心配はありません。

生命保険の代わりになる

不動産投資の物件購入時に、不動産投資ローンを利用する場合、金融機関から「団体信用生命保険（団信＜だんしん＞）」への加入を求められます。団信に加入しておけば、ローン契約者に万が一のこと（死亡・高度障害）があった場合、不動産投資ローンの残債がゼロになります。たとえば、夫が不動産投資ローンを利用している夫婦で、夫に万が一のことがあった場合、団信に加入していれば不動産投資ローンの残債がゼロになる上、家賃収入を生み出す収益物件をそのまま配偶者に相続できます。新たに物件の所有者になった配偶者は、物件を売却してまとまった資金を受け取ったり、そのまま保有し続けることで家賃収入も引き続き受け取れることから、「不動産投資は生命保険の役割を果たす」ともいわれています。

レバレッジ効果により、少ない資金で大きな投資効果を得られる

不動産は、物件の状態やエリアの発展によって資産価値が上昇する可能性があります。このため、購入時より高い価格で売却することでキャピタルゲイン（売買益）を得られる場合があります。また、インフレによって物価が上昇した際、不動産の価値も上がることが多く、現金をそのまま保有している場合よりも資産価値を保ちやすいのが特長です。このように、物件の管理を適切に行うことで、長期的なメリットも享受できる点は不動産投資の大きな魅力です。

貯蓄効果を得られる

不動産投資では、貯蓄効果を得ることができます。物件を購入する際に金融機関から不動産投資ローンの借入を行い、賃料収入から経費支出や借り入れ返済を行っていくこととなりますが、借り入れ返済のうち元金返済部分が貯蓄としての効果を持つのです。

資金計画を立てやすい

不動産投資の収入は、入居者からの家賃収入がメインとなります。入居者の家賃収入は、不動産投資開始時点で把握することが可能なため、不動産投資をスタートした後で、急激に変動することはほとんどありません。一方、不動産投資ローンについても、金融機関の審査に通り、金利や返済期間が分かれば、毎月の返済額を把握することができます。

つまり不動産投資は、始める前から収入と支出が把握しやすいことから、資金繰りの予測が立てやすい投資方法であるといえます。

リスクを抑えつつ長期・安定的リターンを得られる

不動産投資は、入居者からの家賃収入を得る投資方法であるため、リターンが安定しています。ただし、空室リスクもあるため、一般的にはミドルリスク・ミドルリターンに位置付けられる投資方法です。FXや株式投資の短期トレードに比べると、大きな値動きによって損失が発生する可能性は少ないといえるでしょう。本業の収入と組み合わせて、「副収入」という形で適度な収益を積み重ねるスタイルであれば、不動産投資のリスクはさらに少なくなります。いずれ複数の物件を所有し、不動産投資の収入だけで生活ができるようになった時点で、「不動産投資は副収入」という枠組みから抜けることを考えてみてもよいでしょう。

自己資金を少なく始められる

不動産投資は、不動産を購入しないと始まらないため、多額の初期投資が必要になるといったイメージがありますが、不動産を購入する際は、金融機関が準備している不動産投資ローンを利用して購入することが可能です。そのため物件価格の一部を自己資金として準備すれば、始められるケースもあります。ただし、本人の世帯年収、勤務先、勤続年数などの属性次第では、少ない自己資金で済むケースもあれば、より多くの自己資金がなければ審査に通らないといったケースもあります。

管理会社の委託で手間かからず

不動産投資は、他の投資に比べて手間や時間がかからないことが特徴です。株式投資は常にチャートを見張っていなければならず、本業が忙しい方にとっては手間も時間もかかってしまいます。

一方で、不動産投資では、必ずしもすべてを自分で行わなければならないわけではありません。

物件購入のタイミングでは、物件選びや契約・決済など時間が取られることも多くありますが、その後は不動産管理会社に管理を委託すれば手間がかかりません。

委託後、管理会社から送付されるレポートに目を通し判断を下すだけで賃貸経営がうまく進むでしょう。

不動産投資は、安定した収益や資産形成が期待できる一方で、必ずしもメリットばかりとは限りません。空室リスクや価格の変動、予想外の修繕費など、見落とされがちなデメリットやリスクが存在します。これらを十分に理解せずに投資を始めてしまうと、思わぬ損失につながることも。不動産投資を成功させるためには、リスクを正しく把握し、適切な対策を講じることが不可欠です。

空室リスクと収入の不安定性

不動産投資には、安定した家賃収入が期待できるというメリットがありますが、一方で空室リスクというデメリットも存在します。空室リスクとは、物件に借り手が見つからず空室の期間が続いてしまうことで収入が得られなくなる状況を指します。とくに、立地が悪かったり競争力の低い物件を所有している場合、このリスクはより高まります。長期間にわたって空室になると、ローンの返済負担を自分で賄わなければならず、キャッシュフローがマイナスになる可能性もあります。空室リスクを軽減するためには、需要の高い立地を選び、間取りや設備の魅力を高めることが必要になります。

ローン返済や初期費用の負担

不動産投資を始める際、多くの場合は金融機関から融資を受け、ローンを利用します。しかし、このローンを返済し続けること自体が大きな負担になり得ます。家賃収入が途切れる空室期間が発生すれば、ローンの返済だけではなく固定資産税や管理費などの固定費も重くのしかかります。また、物件購入時には頭金や諸費用などの初期費用も必要です。これらの費用を事前に計画的に把握しておかないと、不動産投資のメリットを受ける前に資金不足で苦しくなってしまうことがあります。自己資金をしっかり準備し、無理のない資金計画を立てることが重要です。

物件管理や修繕にかかる手間とコスト

不動産投資を進めるうえで、避けられないのが物件管理や修繕の問題です。建物自体は時間が経つに連れて劣化していき、老朽化した設備や構造部分の修繕が必要になる場合があります。これらの修繕費用はまとまった額になることがあり、収益を圧迫する要因となります。また、賃借人対応や清掃、空室時の新たな入居者募集といった賃貸管理には時間や労力が求められます。これらの手間を軽減するために、管理会社に全面的に委託するという方法もありますが、管理費用が発生するため収益性に影響を及ぼします。これらのデメリットを理解し、無理なく運用できる体制を整えることが大切です。

不動産投資は、安定した収入と資産形成を目指す多くの人にとって魅力的な手段です。しかし、物件の選定や資金計画、運用方法などを誤ると、期待していた収益を得られないどころか、大きな損失につながるリスクもあります。成功するためには、事前の知識と戦略的な判断が必要です。

立地選びの重要性

不動産投資を成功させるためには、物件の立地選びが非常に大切です。立地条件によって物件の価値や入居者の確保が大きく左右されます。たとえば、交通の利便性が高いエリアや、商業施設や学校が近い利便性の高いエリアは、安定した需要が期待できます。とくに、ランニングコストをおさえたい初めての投資家にとっては、立地が安定した家賃収入の確保に直結するため、慎重に選ぶことが重要です。また、将来的なエリアの発展性を見据えた市場調査も重要です。

物件の適切な選定基準

投資物件選びでは、価格や面積、築年数、構造などの要素を総合的に判断することが必要です。不動産投資のメリットを最大化するには、収益性が高い物件を選ぶことがポイントです。初心者であれば、初期費用が比較的低い区分マンションから始めるのもよいでしょう。また、物件の管理状態や周辺環境など、入居者の視点に立った選定基準も重要です。不動産投資のデメリットを回避するためには、信頼できる専門家や業者と連携し、慎重に物件を選ぶことが大切です。

運用や管理をプロに依頼するか自力で行うか

不動産投資を行ううえで、運用や物件管理を自力で行うか、それともプロに依頼するかを検討する必要があります。自力で管理を行う場合、コストをおさえられますが、入居者対応や修繕対応など多くの手間が発生します。一方で、管理会社に依頼すれば、こうした負担が軽減されるだけでなく、専門的なノウハウを活用することができます。ただし、その分、管理費用が収益から差し引かれるため、費用対効果をしっかりと考慮することが重要です。

市場調査を活用したリスク回避

市場調査は、不動産投資における成功のカギです。エリアごとの家賃相場や需要動向を把握することで、収益性のある物件を見極めることが可能です。また、地域によっては供給過多で空室リスクが高い場合もあるため、データをもとに慎重に判断することが重要です。不動産投資のメリットを享受しつつデメリットを避けるためには、事前の調査を怠らず、信頼性の高い情報を活用することが不可欠です。

不動産投資を成功させるためには、情報収集と専門家への相談が必要不可欠ですたとえば、セミナーや投資関連の書籍を活用することで、投資知識を深めることができますし、また、不動産会社やファイナンシャルプランナーといった専門家のアドバイスを受けることで、自分では気付けないリスクやポイントを把握することができます。とくに、不動産投資初心者の場合、信頼性の高い情報を得て、専門家の力を借りることで、投資成功の可能性を大きく引き上げられるでしょう。

高翔では、お客様ごとに異なる状況を踏まえ、不動産の資産価値を最大化するための最適な選択肢・最適な実施タイミングをご提案いたします。お気軽にご相談ください。