不動産投資は節税になる？仕組み・条件・落とし穴まで税金対策をわかりやすく解説

不動産投資を活用した節税は、魔法のように税金が消える話ではありません。

本質は、税法上のルールに沿って、不動産所得の計算上「利益を圧縮」できる可能性があるという点にあります。

特に会社員の場合、給与所得など他の所得と合算して税額が決まるため、条件を満たせば税負担が軽く見える局面が生まれやすくなります。

まずは、「何が、どのように効いて節税に見えるのか」を、仕組みから押さえることが重要です。

節税のキモは「減価償却」と「損益通算」

不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いた金額で計算します。

このとき重要になるのが、減価償却費です。

建物や設備は、年数の経過とともに価値が減少すると考えられており、購入費用を法定耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上できます。

実際には現金が出ていかなくても経費になる場合があり、その結果、不動産所得が赤字になったり、利益が小さくなったりすることがあります。

そして、この赤字が生じた場合、一定の条件を満たせば、給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できるケースがあります。

どの税金が減るか？（主に所得税・住民税）

損益通算によって課税所得が下がると、主に影響を受けるのは所得税と住民税です。

「世帯年収が高い人ほど効きやすい」と言われるのは、一般に税率が高いほど、課税所得が減った際の税額差が大きくなりやすいためです。

ただし、これはあくまで計算上の課税所得が下がることによる効果にすぎません。

投資としての収益性が伴わなければ本末転倒になってしまうため、その点には注意が必要です。

損益通算できない例外（重要）

注意したいのは、「不動産の赤字であれば、すべて損益通算できる」という誤解です。

代表的な例として、土地の取得に係る借り入れ金利子は、損益通算の対象外とされるなど、制度上の例外があります。

細かな判定はケースごとに異なるため、「赤字＝全額節税」と決めつけないことが重要です。

節税できるかどうかだけでなく、申告の正確性や否認リスクも含めて判断する視点が欠かせません。

同じ物件を購入しても、節税効果の出方は人によって大きく異なります。

その理由は、節税の効き方が「税率」「所得構造」「保有目的」「資金調達」「家賃収支」など、複数の要素が掛け合わさって決まるためです。

これらを整理しないまま、「節税できるらしい」というイメージだけで進めてしまうと、想定ほど税金が減らなかったり、場合によっては手残りが悪化することもあります。

まずは、自分がどのゾーンにいるのかを大まかに把握するところから始めてみましょう。

節税メリットが出やすいケース

次のような条件に当てはまる場合、節税効果が出やすい傾向があります。

• 課税所得が大きく、税率が高い（所得税・住民税の影響を受けやすい）
• 減価償却などにより、不動産所得が一時的に赤字、または利益が小さくなりやすい
• 申告や帳簿を適切に整備し、税務上のルールを守れる

ただし、これらに該当していても、投資としての収益性が弱ければ、節税額以上に損をする可能性があります。

あくまで「節税ありき」ではなく、収益性を前提に判断することが重要です。

節税になりにくい・逆効果になり得るケース

一方で、次のようなケースでは注意が必要です。

• そもそも不動産所得がしっかり黒字で、結果的に課税所得が増えてしまう
• 借り入れ条件や修繕費の負担が重く、キャッシュフローがマイナスになる
• 節税目的が先行し、購入価格や出口戦略の検討が甘くなる

節税はあくまで副産物と捉え、収益性と資産性の設計を主役に据えることが、長期的には安全な考え方といえるでしょう。

減価償却は節税の核心となる一方で、誤解も多いテーマです。

「減価償却で赤字にできる＝得」と捉えがちですが、実際には将来の税負担として跳ね返る（課税の繰り延べにすぎない）ケースも少なくありません。

また、建物と土地の区分や設備の扱い、法定耐用年数など、前提となる数字が変われば効果も大きく変わります。

ここでは、判断に必要な最低限のポイントを押さえていきます。

減価償却とは？

基本的に減価償却できるのは建物や設備であり、土地は償却できません。構造や用途により法定耐用年数が定められ、毎年の償却費が決まります。償却費が大きいほど当期の所得は圧縮されやすい一方で資産価値の目減りを意味するわけではない点（会計上の考え方）も理解しておきましょう。

減価償却費の計算の考え方

大枠の考え方としては、取得価額のうち、建物や設備に相当する部分を法定耐用年数で割っていくイメージになります。

ただし実務では、土地と建物の割合や設備の区分が論点になりやすく、ここを雑に扱うと償却額の計算が大きくブレてしまいます。

「どれくらい償却できそうか」という概算をつかむこと自体は有効ですが、最終的には専門家と整合を取り、根拠を持った形で進めることが安全です。

よくある誤解：節税＝「得」とは限らず、「繰り延べ」になることもある

減価償却によって当期の税負担が軽く見えても、将来の売却時や償却が終わった後に課税が増える可能性があります。

つまり、これは必ずしも節税ではなく、課税のタイミングが後ろにずれる（繰り延べ）だけのケースもあるということです。

だからこそ、入口（購入）だけで判断するのではなく、保有中の収支と出口（売却）まで含めた手残りをセットで考える必要があります。

住宅模型とお金

減価償却と並んで重要なのが、経費の扱いです。

経費は「何でも落とせる」ものではなく、事業・業務との関連性が求められます。一方で、適切に計上できていないと、本来は合法的に受けられるはずの節税機会を逃してしまうことにもなります。

ここでは、不動産投資における代表的な経費と、否認リスクが高まりやすいポイントを整理します。

不動産所得で経費にできる代表例一覧

代表的な経費としては、管理委託費、修繕費、火災保険料、ローン関連費用（一定の条件あり）のほか、入居募集の広告費、税理士報酬、交通費（物件確認や管理のための合理的な範囲）などが挙げられます。

ただし、経費は「領収書があれば何でも認められる」わけではありません。

何の目的で、どのような内容の支出かを説明できることが重要になります。

経費にできない・否認リスクが高いもの

最も注意したいのが、私的支出の混入です。

たとえば、家族旅行に近い移動費、過度な飲食費、私物の購入などは、事業との関連性を説明しにくくなります。

また、自宅兼事務所における家事按分についても、面積や使用時間など、合理的な根拠が必要です。

判断の基準は「税務署に突っ込まれないか」ではなく、第三者に対して説明できるかどうかで整理することが大切です。

節税の議論は、最終的に「どう申告するか」という点に行き着きます。

制度を理解していても、申告手続きが雑だとメリットが出ないばかりか、後から修正が必要になることもあります。

特に不動産投資では、収支・減価償却・借り入れ・修繕など扱う情報が多く、帳簿の整備が成果を大きく左右します。

ここでは、青色申告の基本的な考え方と、つまずきやすいポイントを整理します。

白色／青色の違いと節税メリット

青色申告には帳簿作成などの要件がありますが、これを満たすことで、控除や損失の扱いが有利になる場面があります。

そのため「節税したいなら青色」と言われがちですが、本当に大切なのは、無理なく継続できる運用体制をつくることです。

最初から背伸びした運用をすると、途中で管理が崩れ、かえって手間やリスクが増えてしまうこともあります。

事業的規模と控除の考え方

不動産投資が一定の規模に達すると、「事業的規模」として扱われるかどうかが論点になります。

この判断は形式だけでなく実態も重視されるため、基準を正しく理解しておくことが重要です。

また、規模が大きくなるほど、収支管理や修繕計画は複雑になります。

そのため、税務と運用を切り離さず、セットで設計することが、安定した運営につながります。

申告でミスをしやすい注意点

よくあるミスとしては、減価償却の前提（区分や法定耐用年数）の誤り、家事按分の根拠不足、借り入れや土地に関する論点の取り違えなどが挙げられます。

これらは「あとで直せばいい」と考えがちですが、実際には最初から整合を取っておく方が、結果的にコストも手間も最小です。

判断に迷った場合は、税理士などの専門家に早めに相談することをおすすめします。

節税は魅力的な言葉ですが、それ自体をゴールにしてしまうと判断が歪みやすくなります。

たとえ税金が減っても、手元のキャッシュが減れば、生活も投資も継続できません。

さらに、売却時の税負担や価格変動、空室・修繕といった不動産特有のリスクが重なると、「節税したのに資産が増えない」状態に陥る可能性もあります。

だからこそ、目先の節税に振り回されず、投資の原理原則に立ち返って冷静に判断することが大切です。

節税より大事なのは収益性（キャッシュフロー）

税引き後の手残りは、

家賃収入 − ローン返済 − 運営コスト − 税金

で決まります。

節税によって税金が減っても、返済負担や修繕費が重ければ赤字になります。

一方で、収益性の高い物件であれば、節税効果が小さくても着実に資産形成が進むケースもあります。

判断基準は「税額」ではなく、最終的な手残りに置くことが鉄則です。

売却時の税金・手残りまで含めたトータル設計

購入時の節税だけに目を向けてしまうと、売却時に想定外の税負担が生じることがあります。

特に、減価償却によって所得を圧縮している場合は、出口（売却時）の手残りまで含めた試算が欠かせません。

「いつ売却するのか」「いくらで売却するのか」、そして「そのとき税金はいくらか」。

この3点を簡単でもいいので、あらかじめ計算しておくことで、判断がぶれにくくなります。

節税の効果は、税率や申告方法だけでなく、物件選びによっても大きく左右されます。

代表的な要素としては、土地と建物のバランス、築年数や構造、修繕計画、賃貸需要などが挙げられます。

ただし、節税効果が大きい＝よい物件とは限りません。

節税はあくまで設計要素の一つにすぎず、最終的に重要なのは「長期的に安定して回るか」どうかです。

減価償却を取りやすい物件の考え方

建物割合が一定程度あり、減価償却費を計上しやすい局面では、節税効果が分かりやすく見えることがあります。

ただし、築年数が古い物件では修繕費がかさみやすく、融資条件も厳しくなる傾向があるため、償却だけを狙った判断は危険です。

現実的には、減価償却 × 賃貸需要 × 管理体制の3点でバランスを取ることが重要になります。

土地比率が高い物件に注意（効きが弱くなることがある）

土地は減価償却の対象にならないため、土地比率が高い物件では、節税インパクトが出にくくなる場合があります。

ただし、土地比率が高いからといって、必ずしも悪い物件というわけではありません。資産性や売却のしやすさにつながるケースも多くあります。

大切なのは、節税か資産性かの二択で考えるのではなく、両方をバランスよく満たす物件を選ぶことです。

出口戦略（償却終了後・売却タイミング）

減価償却が進むと、保有中の税負担が増える局面も出てきます。

そのため、売却・組み替え・保有継続といった判断を、状況に応じて行う必要があります。

最初から「出口の選択肢（売却・相続・組み替え）」を複数想定しておくことで、市況の変化にも柔軟に対応しやすくなります。

ここまでの内容は、「結局どうすれば安全に進められるのか」という疑問に集約されます。

不動産投資の節税は、制度の理解と丁寧な運用が前提となり、個々の状況によって答えが変わりやすいテーマです。

最後に、検索でもよく見かける質問を簡潔に整理します。

Q. 不動産投資は本当に節税になりますか？

A. 条件を満たせば「節税に見える」局面はありますが、収益性や出口（売却）まで含めて判断することが必要です。

Q. 新築と中古、どちらが節税向きですか？

A. 一概には言えません。減価償却の出方、修繕リスク、融資条件、賃貸需要を総合的に見て判断します。

Q. 減価償却が終わったらどうなりますか？

A. 所得が増えやすくなり、税負担が上がる局面も考えられます。早めに出口戦略を検討しておきましょう。

Q. 確定申告は難しいですか？

A. ルールと帳簿の型をつくれば回せますが、初期段階では税理士など専門家のサポートを受けた方が結果的に早く、安心です。

不動産投資を活用した節税は、減価償却や損益通算を軸に、「課税所得をどう設計するか」という話です。

ただし本質は節税そのものではなく、税引き後の手残りを最大化し、資産形成を安定させることにあります。入口（購入）だけでなく、保有中のキャッシュフローや修繕、そして出口（売却・相続）まで見通してはじめて「賢い節税」と言えます。

そして、節税と同じくらい効いてくるのがエリアの力です。

たとえば阪神間、なかでも芦屋は、歴史や文化、景観への意識、成熟した街づくりが「住む価値」を支えています。こうしたエリアでは賃貸需要の質や住環境の評価が安定しやすく、長期で見ると“税”だけに依らない資産性が効いてきます。

節税目的で数字だけを追うよりも、街の背景や暮らしの文脈まで含めて投資判断することが、結果としてブレにくい選択につながります。

高翔では、物件の数字だけでなく、阪神間・芦屋の歴史・文化・街づくりの文脈も踏まえ、長期目線での資産設計をご一緒いたします。さらに、税務・不動産・ライフプランの観点を一体で整理できるよう、有資格者による専門的なチェック体制を整え、購入前のシミュレーションから申告・運用まで、無理のない形に落とし込みます。

節税を“目的”にするのではなく、阪神間・芦屋という魅力ある街で、安心して資産形成を進めるために。まずは現状の収支とゴールから、一緒に整理してみませんか？

※税制・取り扱いは個別事情や法改正で変わります。本記事は一般的な考え方の整理であり、最終判断は税理士等の専門家へご相談ください。