つなぎ融資とは？基礎知識や仕組みを解説

注文住宅を建てる際、土地代や着工金は、住宅が完成する前に支払う必要があります。

しかし、肝心の住宅ローンは住宅が完成しないと利用できません。

「お金を払うタイミングが合わない…」この問題を解決してくれるのが「つなぎ融資」です。

これは、住宅ローンが実行されるまでの期間、いわば「橋渡し」として一時的にお金を貸してくれる仕組みのことです。

住宅が完成し、本番の住宅ローンが実行されたら、その資金で一括返済します。注文住宅ならではの資金計画をスムーズに進めるための、心強い味方と言えるでしょう。

つなぎ融資と住宅ローンの違い

つなぎ融資と住宅ローンは一見似ていますが、その目的や仕組みに明確な違いがあります。住宅ローンは、住宅の引き渡し後に長期的な返済を前提として組まれるのに対し、つなぎ融資は住宅ローンが正式に実行される前の一時的な費用を補うための短期的な融資です。

もう一つの大きな違いは金利の設定です。

つなぎ融資では通常、住宅ローンと比較すると金利が高めに設定されており、また元金の返済は新たに組む住宅ローンによって実行されることが一般的です。このため、つなぎ融資はあくまで一時的な資金繰りをサポートするための手段と位置づけられます。

つなぎ融資を利用する場面とは？

つなぎ融資が活用される主な場面は、土地購入や注文住宅の建築費用を事前に支払う必要が生じた場合です。

たとえば、住宅ローンは基本的に住宅が完成し、正式な引き渡しが行われた後でなければ融資が実行されません。

そのため、土地を先行購入したり、着工費や中間金を建築会社に支払ったりする際に、資金が必要となることがあります。このようなケースでつなぎ融資が有効に機能するのです。

また、すでに持ち家に住んでいる方が、住み替えのために新しい土地や注文住宅の購入を進めたい場合にも利用できます。

手持ち資金に余裕がない場合でも、つなぎ融資を活用することで計画を進めることができます。

つなぎ融資の基本的な仕組み

つなぎ融資の仕組みは非常にシンプルです。

住宅完成前に必要となる資金を短期間で分割して融資する形式が一般的です。

まず、土地購入代金が必要になるタイミングで一回目の融資が実行され、その後、建築業者への着工金や中間金が必要になるタイミングで二回目、三回目と融資が実行される流れとなります。そして、最終的に住宅ローンが実行された時点で、つなぎ融資で受けた資金を一括で支払います。

たとえば、土地に1,500万円、建物に3,000万円の費用がかかる場合を想定すると、つなぎ融資は土地購入のための1,500万円や、建築費3,000万円の一部である着工金・中間金を賄うために利用されます。この際、金利や諸費用が追加で発生するため、契約前にこれらの条件をしっかり確認することが重要です。

自己資金が少なくても、住宅づくりを始められる

つなぎ融資を利用する最大のメリットの一つは、自己資金が少なくても住宅づくりをスタートできる点です。

注文住宅を建築する際には、土地代や建築費用の一部を先に支払う必要がありますが、住宅ローンは住宅の引き渡し時以降に実行されることが一般的です。

このタイミングのズレをカバーするために、つなぎ融資が役立ちます。短期的に資金を調達できる仕組みであり、金利や手数料は発生しますが、手元資金が少なくても夢のマイホームの着工が可能になります。

注文住宅特有の「分割払い」に柔軟に対応できる

注文住宅では、建築が進むにつれて、着手金や中間金、最終金といった分割払いの支払いが求められるのが一般的です。

つなぎ融資を利用することで、このような段階的な費用支払いに対応することが可能です。たとえば、着工金や上棟金の支払い期限に間に合わせるためにつなぎ融資を活用すれば、無理のないペースで建築プロセスを進めることが可能になります。

特に、土地と建物の契約が別々の場合にもつなぎ融資を利用することで、スムーズな資金の支払いをサポートします。

良い土地を逃さずに購入できる

理想的なよい土地は市場に出るとすぐに売れてしまうことも少なくありません。

しかし、つなぎ融資を活用することで、手持ち資金が少ない場合でも、土地購入のタイミングを逃さずに済みます。

たとえば、土地代金の支払いが全額必要な場合でも、つなぎ融資により支払いを一時的にカバーできるため、ほかの購入希望者に先んじて契約ができる可能性が高まります。

このように、融資を活用することで、住宅ローンの実行を待たずに理想の土地をおさえることが可能です。

住み替えをスムーズに進められる

つなぎ融資は、現在の住宅を売却して新しい住宅に住み替えるケースでも役立ちます。

売却と購入のタイミングがズレる場合、手持ち資金だけでは次の土地の購入や建築を進めるのが難しい場合がありますが、つなぎ融資を活用することで、その間の資金繰りをスムーズにすることが可能です。

特に、注文住宅を建てる場合には、現在の住居を売却してから完成までの期間があるため、つなぎ融資によって生活や資金計画への負担を軽減させられます。

金利が高めで、手数料などの諸経費もかかる

つなぎ融資は一般的な住宅ローンと比べて金利が高めに設定されていることが一般的です。

短期の融資であるため、金利が変動しない固定型である場合が多いです。

また、借り入れ時には事務手数料や印紙代などの諸経費も必要になるため、実際に支払う総額が増える点に注意が必要です。

たとえば、土地購入代金や建物着工金などの分割払いに対応するために、数回にわたって融資を受ける場合、その都度諸経費が発生することもあります。こうした「見えない費用」も計算に入れておくことが重要です。

取り扱う金融機関が限られる

つなぎ融資はすべての銀行や金融機関で取り扱っているわけではありません。

住宅ローンに特化した専門的な商品の一つであるため、提供している金融機関が限られており、ご自身が利用している銀行では取り扱いがないということも考えられます。

また、つなぎ融資の条件や金利は金融機関ごとに異なるので、比較検討を行い、ご自身の計画に合った融資先を選ぶ必要があります。この点では、土地や住宅の購入を急ぐ場合、選択肢が狭まる場合があることに注意が必要です。

つなぎ融資自体は住宅ローン控除の対象外

つなぎ融資で借り入れした金額や支払った金利は、住宅ローン控除の対象にはなりません。

つなぎ融資自体が控除の対象にならない理由は以下です。

▼つなぎ融資の期間中

住宅はまだ建築中であり、当然ながら入居していません。 このため、居住要件を満たせず、控除の対象にはなりません。

▼家が完成した時点

住宅ローンの本審査が通り、住宅が完成すると、その住宅ローン資金でつなぎ融資は一括返済され、消滅します。

ただし、つなぎ融資を利用した場合でも、最終的に組む「住宅ローン」に対して住宅ローン控除（住宅ローン減税）はもちろん問題なく適用可能です。

つなぎ融資を申し込む流れ

つなぎ融資の申し込みは、一般的に以下の手順で進められます。

まず、つなぎ融資を提供している金融機関（例: 銀行や住宅ローン専門会社）を選びます。申し込みの際は、土地購入代金や建築費用の支払いスケジュールを提示し、それらに基づいて融資額を相談します。

融資が承認された後、つなぎ融資は契約時に設定される利用期間内で実行されます。

たとえば、土地購入代金用、建築着手金用、中間金用といった形で、融資が段階的に行われる場合が多いです。最終的に、注文住宅の引き渡し時に住宅ローンを実行する段階でつなぎ融資を返済いたします。

つなぎ融資の審査ポイント

つなぎ融資の審査では、返済能力や建築プランが大きなポイントとなります。

金融機関は、申請者の世帯年収や信用情報、既存のローン状況を確認します。

また、建築される住宅の詳細な計画や見積もりも重要で、しっかりとした資金計画が求められます。

さらに、土地や建物の購入契約書、建築確認済証の提出を求めるケースも多いです。

特に注意が必要なのは、つなぎ融資の場合、あくまで住宅ローンを実行前提とした融資であるため、住宅ローンの審査が通過できることも求められます。

必要書類と事前準備

つなぎ融資の申し込みに必要な書類は以下になります。

【ご自身で準備・取得する書類】

本人確認書類

収入を証明する書類

住民票

印鑑証明書

実印

通帳・キャッシュカード

【不動産会社やハウスメーカーから受け取る書類】

土地売買契約書

重要事項説明書

登記簿謄本（登記事項証明書）

公図、測量図 

工事請負契約書

工事見積書

建築確認済証または建築確認申請書の控え

建物の図面（配置図、平面図、立面図など)

また、銀行から具体的なリストが提示されるので、漏れがないように準備しておくとスムーズです。

必要書類は、土地代金や建築費用の支払いスケジュール、注文住宅の完成予定に応じて異なる場合もあります。

諸費用についても事前に確認しておくことが重要です。

つなぎ融資では、事務手数料や収入印紙代、金利などの費用が発生します。これらは融資金額に加算されるため、融資の総額や返済計画を慎重に確認することが重要です。

この仕組みをしっかりと理解することで、つなぎ融資を最大限に活用し、後悔のない注文住宅づくりを実現することが可能です。

銀行や金融機関で提供される条件を比較検討し、自分に最適なプランを見つけることが成功の鍵となるでしょう。

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