住宅ローン初心者必見！変動金利と固定金利の違いを徹底解説！

日本銀行（日銀）は、2024年3月19日、金融政策決定会合においてマイナス金利政策の解除を発表しました。これにより、2016年1月以来、約8年ぶりに日本の政策金利がマイナス金利から実質的なゼロ金利政策へと移行したことになります。

では、日本銀行（日銀）の金融政策とはどのようなものなのか、日銀がマイナス金利を解除した理由と住宅ローンには、今後どのような変化があるのでしょうか。

日本銀行（日銀）の金融政策とは？

日本の中央銀行である日銀の役割は、物価と経済を安定させることであり、それを実現するための政策が「金融政策」です。日銀は金融政策を決定し、それに基づいて金融機関との間で国債などの売買や資金の貸し付けなどの取引を行い、世の中に出回るお金の量を増減させたり、政策金利（※）を調整したりして物価や金融市場の安定を図っています。一般的に、金利が上がると企業や個人がお金を借りにくくなって物を買う人が減り、景気が抑制されて物価は下がります。逆に、金利が下がるとお金を借りやすくなって物を買う人が増え、景気が刺激されて物価は上がります。日銀は金利と物価のこのような関係を利用して、物価が上がり過ぎているときには金利を上げ、物価が下がりすぎているときには金利を下げることで、物価と経済の安定を図っているのです。

※政策金利……金融政策を実現するために日銀が誘導目標とする短期金利のこと

住宅ローンには、今後どのような変化があるの？

日銀がマイナス金利解除とともに、長短金利の調整（イールドカーブ・コントロール）を終了したことで、長期金利は上昇しやすい状況になっています。長期金利の上昇によって、金利が上がりやすくなるのは、長期金利との連動性が高い「固定金利型」や「固定期間選択型」、一部「変動金利型（長期プライムレート連動型）」の住宅ローンです。ほとんどの変動金利型住宅ローンは短期金利（短期プライムレート※）に連動しています。

※短期プライムレート……金融機関が優良企業向けの短期貸出（1年未満の期間の貸出）に適用する最優遇金利のこと

住宅ローンの金利は、主に「固定金利」と「変動金利」の2つに分けられます。それぞれの違いを見ていきましょう。

変動金利の特徴と決まり方

変動金利は、金融市場の動向や経済情勢に応じて定期的に見直される金利の種類です。通常、6ヶ月ごとに金利が見直されるため、返済額が変動する可能性があります。日々の市場動向に敏感に反応するため、短期間での金利変動があることが特徴です。また、借入から5年間は返済額が一定に保たれる「5年ルール」と、その後の返済額の上昇幅を125%に制限する「125%ルール」があるため、一定のリスク管理がなされています。しかし、金利上昇リスクは避けられないため、住宅ローン変動金利を選択する際は慎重な資金計画が重要です。

固定金利の特徴と決まり方

固定金利は、ローン契約時にあらかじめ決められた金利が全期間にわたって適用されるため、返済額が一定であることが大きな特徴です。これはまずは安心して長期的な資金計画を立てることができるため、安定した金利を求める方に適しています。一般的に、固定金利には3年、5年、10年といった固定期間選択型の他、全期間固定金利の種類があります。例えば、フラット35のように、契約時の金利が35年間固定される商品もあります。固定金利の水準は通常、変動金利よりも高く設定されているため、市場金利の変動に強く影響されることはありませんが、上昇局面では固定金利が有利になることが予想されます。住宅ローン固定金利を選択する際は、経済情勢を踏まえたうえでライフプランに基づいた選択が求められます。

変動金利について詳しく解説します。

変動金利のメリット

変動金利型の住宅ローンは、金利が市場に応じて変化するため、金利が低い時期には非常に低い金利での借り入れが可能です。特に、インターネット銀行では0.3%前後という非常に低い金利が提供されており、地方銀行でも約0.7%と魅力的な条件があります。このような低金利が、毎月の返済を軽減し、総返済額の削減に大いに役立つ点が大きなメリットです。

変動金利のデメリット

一方で、変動金利には金利上昇のリスクが常に伴います。市場の状況により金利が急上昇した場合、返済額が増加する可能性があります。具体的には5年ごとに返済額の見直しが行われるため、その時の金利状況によっては返済負担が増えることがあります。また、変動金利には「5年ルール」と「125%ルール」がありますが、これにより一時的には返済額の急激な増加を抑えられるものの、長期的に見て大幅な金利上昇があれば返済計画に影響を及ぼす可能性があります。

固定金利について詳しく解説します。

固定金利のメリット

固定金利の最大のメリットは、住宅ローンの借入時に利率が確定し、返済終了までその金利が変わらないことです。これにより、返済期間中の家計計画が立てやすくなり、金利変動に影響されるリスクを避けることができます。特に、長期的な安定を求める方には全期間固定金利が適しています。借入時に総返済額が確定するため、将来的な金融情勢に左右されず安心して計画を立てることができます。

固定金利のデメリット

一方、固定金利にはデメリットも存在します。その一つは、変動金利に比べて金利水準が高く設定される傾向があることです。したがって、借入当初の返済額も高めになりがちです。また、長期間固定金利を選んだ場合、金利が下降した際には、その恩恵を受けられないという点も注意が必要です。そのため、現在の金利市場が高水準にあると考えられるときには、固定金利が有利な選択とはならない場合もあります。住宅ローンを考える際は、個々のライフスタイルや資金計画に基づいて、このデメリットも十分に理解したうえで選択することが重要です。

変動金利と固定金利のどちらを選ぶかは、多くの方が迷うところではないでしょうか。ここでは金利タイプを選ぶポイントをご紹介します。

ライフスタイルと資金計画による選択

住宅ローンを選ぶ際には、自分のライフスタイルと資金計画をしっかりと見極めることが重要です。変動金利型は一般的に金利が低く、返済額を抑えられる可能性がありますが、金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。そのため、変動金利型が向いているのは、家計に余裕があり、万一金利が上昇しても対応できる方です。また、短期間でローンを完済する予定の方にも向いています。一方、住宅ローン固定金利型は、借入時の金利がずっと固定されるため、返済計画を立てやすいというメリットがあります。特に、長期間に渡って安定した返済額を維持したい方や、金利上昇による家計の圧迫を避けたい方には固定金利が適しています。ご自身の収入や支出の見込みを見据えたうえで、どちらの金利タイプが最適かを考えることが大切です。

経済情勢と金利予測の影響

住宅ローンの選択には、経済情勢や将来の金利動向を予測することも重要な要素となります。過去には変動金利の方を選ぶ方が多かったのですが、これは低金利が続いていたためです。政府や金融機関の政策金利が上昇する見込みがある場合は、変動金利のリスクが増大します。そのため、今後の経済見通しによっては、固定金利を選ぶ方が安心な場合もあります。現状の金利水準や市場の動向を考慮しながら、金利が変動するリスクに備えることが重要です。住宅ローンの契約前には専門家の意見を聞くと良いでしょう。金利予測をもとに、どちらの金利タイプが自分の資金計画に合うのかじっくりと検討してみてください。

住宅ローンの金利タイプ、すなわち固定金利と変動金利の選択は、家計やライフスタイルに大きく影響を及ぼします。そのため、自分自身の経済状況や将来の計画を基に、最適な選択をすることが重要です。変動金利は現在その選択率が高く、金利の変動によるリスクを取ってでも低金利の恩恵を受けたいと考える人々に支持されています。しかし、金利が上昇するリスクを十分に理解しておくことが必要です。一方、固定金利は安定性を求める人にとって安心材料となります。どちらの金利タイプもメリットとデメリットがあるため、金利タイプの違いをよく理解し、自分に合った選択をすることが求められます。住宅ローンを選ぶ際には、是非ファイナンシャルプランナーの助言を活用し、将来のリスクに備えることをおすすめします。

芦屋市を中心に注文住宅の家づくりを手掛ける高翔では、家の専門家「ハウスソムリエ」たちが家づくりに必要なお金の話から土地探し、建築、アフターサービスまで、確かな知識と技術でトータルコーディネートします。まずは、理想や憧れをハウスソムリエに話してみてください。世界でただ一つ、あなたとご家族のための最高のお家をつくります。