オーナーチェンジ物件とは？　特徴やメリット・デメリットをわかりやすく解説

オーナーチェンジ物件を検討する際は、まず基本的な仕組みの理解が欠かせません。入居者との契約がどう扱われるのかを知らないまま購入すると、想定外のトラブルにつながるおそれがあるためです。

ここでは、オーナーチェンジ物件の概要と、空室物件との違いを順に確認しましょう。

オーナーチェンジ物件の概要

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のまま売買され、所有者（オーナー）だけが変わる物件のことです。売買にあわせて、入居者との賃貸借契約は新しいオーナーへそのまま引き継がれます。

民法でも、賃貸中の不動産が譲渡された場合、貸主としての地位は原則として買主に移転すると定められています（民法第605条の2）。入居者と契約を結び直す必要はなく、家賃を受け取る権利と貸主としての義務をセットで引き継ぐ仕組みです。

出典：e-Gov法令検索「民法」

空室物件との違い

オーナーチェンジ物件と空室物件の最も大きな違いは、購入直後から家賃収入があるかどうかです。両者の主な違いを表にまとめました。

空室物件は室内を確かめてから購入でき、リフォームや家賃設定の自由度も高めです。一方、オーナーチェンジ物件は収益の即効性に優れるものの、内覧や条件変更には制約があります。

出典：国土交通省「賃貸住宅標準契約書について」

【初心者必見！】不動産投資を始める前に押さえておくべきポイント

オーナーチェンジ物件には、空室物件にはないメリットがあります。代表的なのは、購入直後から収入を得られる点と、運用実績をもとに投資判断できる点の2つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

購入直後から家賃収入を得られる

オーナーチェンジ物件は、購入したその月から家賃収入が見込めます。すでに入居者がいるため、募集期間や空室期間が発生しないからです。

空室物件では入居者が決まるまで収入がなく、その間もローン返済や管理費の支払いは続きます。募集や審査などを経て、実際に入居が決まるまでに数カ月かかるケースも珍しくありません。

購入時点で収入の見通しが立つオーナーチェンジ物件は、返済計画や資金計画を立てやすい点でも有利といえるでしょう。

入居状況や収益実績を参考に投資判断しやすい

実際の運用データを確認してから購入を判断できる点も、大きなメリットです。家賃額や入居期間、更新の履歴といった実績は、将来の収益を予測する材料になります。

たとえばレントロール（入居者ごとの家賃や契約期間をまとめた一覧表）を取り寄せれば、収支シミュレーションの精度を高められます。

想定家賃で計算するしかない空室物件と比べて、収益性を判断しやすいのも安心材料です。

一方で、オーナーチェンジ物件ならではの注意点もあります。ここでは、購入前に必ず知っておきたい3つのリスクを解説します。

室内の状態を十分に確認できない

オーナーチェンジ物件は、入居中のため室内を内覧できないケースがほとんどです。入居者には平穏に生活する権利があり、売買を理由に立ち入りを求めるのは難しいためです。

その結果、設備の劣化や雨漏りなどの不具合を購入前に把握しきれず、退去後に想定以上の修繕費が発生するおそれがあります。

外観や共用部分、修繕履歴など確認できる範囲の情報を集め、リスクを織り込んだ資金計画を立てることが大切です。あわせて、前のオーナーや管理会社から正確な情報を集めることも欠かせません。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

入居者との賃貸借契約を引き継ぐ必要がある

オーナーチェンジ物件では、前のオーナーが結んだ賃貸借契約の内容をそのまま引き継ぎます。購入後に「家賃が相場より安い」と気づいても、自由には変更できません。

借地借家法により、退去や契約更新の拒絶には正当事由（貸主側の合理的な理由）が必要とされ、家賃の増額にも法律上の要件や入居者との合意が求められるためです（借地借家法第28条・第32条）。

また、入居者から預かった敷金の返還義務も新オーナーへ引き継がれます（民法第605条の2第4項）。売買時に、敷金相当額が精算されるかどうかも確認しておきましょう。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法」

将来的な修繕費や空室リスクを考慮する必要がある

現在は入居者がいても、退去すれば空室リスクと修繕費の負担が発生します。長期保有を前提に、退去後まで見据えた収支計画が欠かせません。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、大阪府の空き家率は14.2％と、全国平均の13.8％を上回りました。関西圏でも、立地によっては次の入居者探しに苦戦する可能性があります。

また、国土交通省の調査では、マンション大規模修繕の工事金額は1戸あたり「100〜125万円」の割合が最多でした。修繕積立金や原状回復の費用も見込んでおきましょう。

出典：大阪府「令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要」

出典：国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

空室対策とは？空室が発生する原因や賃貸経営で取り組みたい方法

オーナーチェンジ物件の購入で失敗を防ぐには、契約内容・建物の状態・収支全体の3点を必ず確認しましょう。室内を見られない分、書類や周辺情報から得られる材料が判断の中心になるためです。

ここでは、特に重要な3つのチェックポイントを紹介します。

賃貸借契約書や入居条件を確認する

まず確認したいのは、引き継ぐ賃貸借契約の中身です。不利な条件があっても、購入後の変更は容易ではありません。主な確認項目は以下のとおりです。

• 契約期間・更新条件（普通借家契約か定期借家契約か）
• 家賃・共益費・敷金などの金額
• 家賃の滞納履歴の有無
• ペット可・原状回復特約などの特約

特に、滞納履歴は収益に直結します。管理会社への聞き取りや送金明細の提示を通じて、実態を把握しておきましょう。

なお、普通借家契約は、期間が満了しても入居者が希望すれば原則として更新され、貸主側から更新を拒絶するには正当事由が必要となるため、明け渡しを求めることは容易ではありません。

一方、定期借家契約は契約期間の満了によって確定的に終了し、更新はありません（双方が合意すれば再契約は可能です）。将来的に自ら使用したい、建て替えたいといった予定がある場合は、どちらの契約形態かによって出口戦略が大きく変わるため、必ず確認しておきましょう。

出典：国土交通省「定期建物賃貸借」

【初めてでも安心！】収益物件購入の流れと失敗しないためのチェックリスト

修繕履歴や建物の管理状況を確認する

建物の維持管理の状態も、重要な判断材料です。修繕履歴を見れば、外壁や屋上防水、給排水設備などがいつ更新されたかを把握でき、今後の修繕費を予測しやすくなります。

区分マンションであれば、長期修繕計画と修繕積立金の残高も確認しましょう。積立が不足していると、将来、一時金の徴収や積立金の値上げが行われる可能性があります。

共用部の清掃状況やゴミ置き場の様子など、現地で確認できる情報も管理の質を映す手がかりになります。

出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」

利回りだけで判断せず収支全体を確認する

物件情報に記載された表面利回り（年間家賃収入÷物件価格）だけで判断するのは危険です。管理費や固定資産税などの支出を差し引いた実質利回りで見ると、収益性が大きく下がるケースもあります。

日本不動産研究所の第54回不動産投資家調査（2026年4月現在）では、大阪市の賃貸住宅一棟（ワンルームタイプ）の期待利回りは4.2％でした。相場より極端に高い利回りの物件は、家賃下落や修繕リスクが織り込まれていないか慎重に確認しましょう。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」

出典：日本不動産研究所「第54回不動産投資家調査（2026年4月現在）」

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オーナーチェンジ物件は、すべての投資家に適しているわけではありません。安定収入を重視する人に向く一方、物件の状態や運用の自由度にこだわる人には不向きな面があります。

ご自身の投資方針と照らし合わせて確認してみましょう。

オーナーチェンジ物件が向いている人

オーナーチェンジ物件は、安定した家賃収入を重視する人に向いています。購入直後から収入が入り、当面の空室リスクを抑えられるためです。

• 長期運用で堅実に資産を増やしたい人
• 空室期間による収入減を避けたい人
• 実績データをもとに投資判断したい人

こうした人にとって、収益の見通しを立てやすいオーナーチェンジ物件は有力な選択肢です。あわせて物件種別ごとの特徴も知っておくと、選択の幅が広がるでしょう。

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購入を慎重に検討したい人

一方、次のような人は慎重な検討が必要です。

• 室内の状態を自分の目で確かめてから購入したい人
• リフォームで物件の価値を高める投資をしたい人
• 短期間での売却益を狙っている人

入居中の物件は内覧やリフォームが難しく、契約条件の変更にも制約があります。売却時も買い手が投資家中心となるため、居住用の物件より時間がかかる傾向があります。

オーナーチェンジ物件は、購入直後から家賃収入を得られ、実績をもとに投資判断しやすい点が魅力です。一方で、室内の状態を確認しにくい、契約条件をそのまま引き継ぐといったリスクもあります。

購入を判断する際は、賃貸借契約書や修繕履歴などの書類を丁寧に確認し、表面利回りだけでなく収支全体で収益性を見極めることが大切です。

ただし、書類の読み解きやリスクの見極めを、すべて自分だけで行うのは簡単ではありません。関西圏で収益物件を検討する際や運用方針に迷った際は、地域の賃貸需要に詳しい不動産会社へ相談しながら進めることも選択肢の一つといえるでしょう。芦屋市・西宮市・神戸市近辺で収益物件をお探しの方は、ぜひ高翔にご相談ください。

メリットとリスクの両面を踏まえ、ご自身の投資目的に合った物件かどうかを見極めていきましょう。