不動産投資の損益通算はできる？　条件・できないケース・否認リスクまでを徹底解説

損益通算とは、不動産所得の赤字（損失）が出たときに、給与所得など他の黒字の所得から差し引ける仕組みです。

ポイントは「赤字＝キャッシュが減っている」とは限らないこと。

減価償却など、実際にお金が出ていない経費で会計上の赤字を作れる場合があり、ここが不動産投資の節税で語られやすい部分となります。

ただし、損失の中身によっては通算できないものもあり、前提を外すと期待した効果が出ませんので注意が必要です。

「会計上の赤字」と「手元に残ったお金」は別物

・不動産所得 ＝ 家賃収入など − 必要経費 

・その結果が赤字であれば、原則として他の所得と相殺（損益通算）できる

損益通算は“節税の話”であり、投資の”勝敗の話”ではない

損益通算とは、税金の負担を軽くする制度ではあるものの、投資の成功と失敗は、収益性（家賃・空室・修繕）と出口（売却・保有）で決まります。

税金の面だけで判断すると、後から資金繰りや売却時課税でつまずきやすくなります。

損益通算が毎年話題になる最大の理由は、給与所得がある人ほど「相殺できる黒字」が安定して存在するからです。

給与は毎月の収入が読みやすく、所得税・住民税も源泉徴収で先に支払っているため、確定申告で不動産の赤字をぶつけると“戻り”を実感しやすい構造になっています。

さらに日本は累進課税のため、課税所得が高い層ほど同じ赤字でも節税インパクトが大きく見えます。

※ただし、やり方を誤ると否認・効果限定も起こりますので注意が必要です。

源泉徴収があるから、確定申告で効果が見えやすい

・給与の課税所得が大きい 

・不動産で会計上の赤字が出る（例：減価償却が効く年） 

・給与の黒字と相殺 → 課税所得が下がる → 税負担が軽くなる

同じ赤字でも、課税所得が高いほどインパクトは大きい

たとえ税金が減っても、家賃収入＜返済＋運営費であればキャッシュは苦しくなります。

損益通算は補助輪であって、主役はあくまで収益構造であることを正しく理解しましょう。

損益通算は原則可能ですが、制度上「それは通算させない」と明確に線が引かれている損失があります。

代表例として、①別荘等の趣味・娯楽目的の貸付に係る損失、②土地等を取得するための借入金利子のうち一定部分、③特定の組合員等に帰属する不動産所得の損失、④国外中古建物で“簡便法”耐用年数による減価償却に相当する部分の損失です。

ここを知らずに「赤字だからOK」と思い込むのが、損益通算で一番もったいない失敗です。

①別荘・保養目的に見える貸付は通算できない

「投資」というより「趣味・娯楽」の色が強い不動産の貸付で生じた損失は、損益通算の対象外となります。

②土地取得時の借入利子は通算できない部分が出る

不動産所得の必要経費に入れたとしても、土地等を取得する借入の利子に相当する部分は通算対象になりません。

（「建物の運営にかかる利子」と曖昧になりやすいので、資金使途の整理が重要です。）

③組合型スキームは入口で制限対象かどうかを確認する

民法組合等で、一定の要件に当てはまる「特定組合員（※）」等に帰属する不動産所得の損失は、なかったものとみなされ、通算できません。

※特定組合員とは…事業への関与度が低い、業務執行組合員以外の組合員のこと。

④国外中古建物は減価償却由来の赤字が通算できない

令和3年以後、国外中古建物で耐用年数を簡便法で計算している場合、その減価償却費相当部分で生じた損失は、国内不動産を含む他所得との通算ができない扱いです。

損益通算の話になると「どう赤字を作るか」ばかりが先行しがちですが、ここに大きな誤解があります。

代表的なのが、①ローン返済（元本）を経費と思い込んでしまう、②減価償却＝現金支出と勘違いする、③赤字を作るために購入することが目的化する、の3つです。

不動産の赤字は会計上の計算結果であって、キャッシュフローとは別物です。

赤字を作れても手元資金が減っていれば本末転倒ですし、節税のみに焦点を当てていると否認リスクも上がります。

よくある誤解1：ローン返済＝経費ではない（元本は経費にならない）

元本返済は経費ではありません。

経費になり得るのは、利息や運営費（管理費・修繕・保険・税金など）で、元本は資産購入の返済にすぎません。

ここを間違えると、想定より赤字が出ず「話が違う」となってしまうので注意が必要です。

よくある誤解2：減価償却＝現金支出ではない（キャッシュとズレる）

減価償却は会計上の費用で、支出は購入時に起きています。

だからこそ、キャッシュは残っているのに会計上は赤字という状態が起こり得ます。

よくある誤解3：赤字を作るために買うと投資判断が揺らぐ

節税額には上限がありますし、赤字を増やすことが投資にとって良いことではありません。

極端にいえば、税金が減っても毎月の持ち出しが増えれば、資産形成としては正しいやり方と言えないでしょう。

損益通算そのものは制度ですが、否認や指摘が起きるのは多くの場合、「損失の中身」や「経費の妥当性」に問題があるときです。

特に注意したいのは、①私的利用の混在（自宅兼用・別荘的利用）、②経費按分の根拠不足、③修繕費と資本的支出の区分ミス、④借入金利子の資金使途の混在、⑤実態の薄い事業戦略の構築、などがあげられます。

つまり、赤字が出たこと自体よりも、「その赤字は何によってできたのか」を説明できるかが必要となります。

損益通算を安全に使うなら、最初から説明可能な設計にしておくのが近道です。

私的利用が混ざると説明責任が一気に重くなる

国税庁も、別荘などの趣味・娯楽・保養目的の損失は通算対象外と明記しています。

一部でも私的利用がある場合、按分や実態説明が弱いと争点化しやすいので注意が必要です。

家事按分は「根拠があるか」で決まる

按分は可能ですが、合理的な基準（使用割合・日数・面積など）と記録が必要です。

なんとなく「半分」で通すのは危険度が上がるため、おすすめしません。

修繕費か資本的支出か　区分ミスが起きやすい

修繕費用として一括経費にしたい気持ちは分かりますが、実態が価値を高める改良であれば、資本的な支出として資産計上→減価償却、となる可能性があります。

ここは金額も大きくなりやすい要注意ゾーンです。

借入の資金使途が混ざると、利息処理が苦しくなる

土地取得時に係る利子相当部分は損益通算の対象外です。

借入が一本化されていると説明が難しくなるため、資金使途の整理（契約書・返済予定表・送金記録）が効果的です。

節税だけが売りのスキームに対しては、より慎重な判断を

特定組合員等の損失や、国外中古建物の減価償却由来の損失には制限があります。

商品説明が節税一辺倒な場合ほど、制度側の制限に引っかかることがあるため、慎重に検討を重ねましょう。

損益通算を「狙ってやる」なら、確定申告の精度で結果が変わります。

裏を返せば、ここを丁寧に整えるだけで、安全に効かせられる確率が上がります。

最低限やるべきことは、①収入と経費の証明書を揃える、②減価償却の前提（建物・付属設備・耐用年数）を正しく理解する、③借入の資金使途と利息の整理、④按分の根拠作り、⑤制限対象（別荘・土地利子・組合・国外中古）に該当しないかを確認する、の5つです。

税務の世界では「言ったもの勝ち」ではなく「残っているもの勝ち」です。

具体的には、以下のような書類や記録を揃えておきましょう。

・家賃・礼金・更新料など入金の根拠（通帳・明細）

・管理委託契約書、管理費・修繕費の請求書／領収書

・固定資産税・保険料・交通費などの証明書

・売買契約書、重要事項説明書、登記費用の控え

・借入契約書、返済予定表、利息明細（資金使途が説明できる状態であるもの）

・減価償却の計算根拠（建物価格の按分、耐用年数の判断）

・按分のメモ（面積・利用日数・走行距離など）

損益通算は、不動産所得が赤字になったときに給与所得などと相殺できる強力な制度ですが、「赤字なら何でもOK」ではありません。

趣味・娯楽色の強い貸付、土地取得利子、組合型の一定類型、国外中古建物の減価償却由来など、できない／制限されるケースが明確にあります。

そして何より大切なのは、損益通算を“目的”にしないことです。

キャッシュフロー、修繕、空室、そして売却まで見通した投資設計があってこそ、損益通算は味方になります。

高翔では、税金のテクニックだけに偏らず、収益性・資金計画・出口戦略まで含めて、長期で資産形成につながる不動産投資をサポートしています。

損益通算をきっかけに「自分の条件だとどうすれば効果的なのか？」を整理したい方は、物件選びの段階から一度プロに相談してみるのがおすすめです。お気軽に高翔までご相談ください。