貸付用不動産 5年ルール とは？相続税への影響と対策を徹底解説

「貸付用不動産（賃貸用不動産・貸付不動産）」とは、第三者に賃貸して家賃収入を得る目的で保有するマンション、アパート、テナントビル、貸宅地などを指します。自己居住用のマイホームや、自社の事業に使う不動産とは税法上の評価体系が明確に区別されています。

従来の相続税対策において、貸付用不動産は最もポピュラーかつ強力な手法でした。土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」として評価され、時価よりも大幅に低い路線価ベース（時価の4〜6割程度）で評価できたためです。

しかし、近年この「市場での実勢価格」と「税務上の評価額」の極端なギャップを利用した駆け込み節税が問題視されてきました。令和5年の「タワマン節税規制」に続き、賃貸不動産全体を対象に導入されるのが、今回の貸付用不動産の「5年ルール」です。

5年ルールを一言で言えば、「亡くなる前5年以内に取得・新築した賃貸用不動産は、従来の路線価ではなく購入価格に近い金額（原則80%等）で厳格に評価する」という制度です。

適用時期は、原則として2027年（令和9年）1月1日以後の相続・贈与からとされています。

「5年ルール」の対象になるのはどんなケース？

大切なのは、「相続対策のために買ったかどうか（意図）」ではなく、「亡くなる前5年以内に取得したかどうか（事実）」で機械的に判定される点です。

5年ルールの適用によって、具体的にどれだけ相続税負担が増えるのかを試算しました。

【シミュレーション前提条件】

• 取得物件：1億円で購入した賃貸マンション（1棟または区分所有）
• 相続発生：購入から3年後（5年ルールの対象）
• 適用相続税率：30%および40%と仮定

同じ1億円の収益物件であっても、取得後5年以内に相続が起きた場合、相続税評価額が3,500万円上がり、支払う税金が1,000万円以上高くなる可能性があります。

＜5年はいつから数える？＞

「5年」の数え方は、この制度を正しく理解する最大の要となります。

判定基準は「いつ購入したか」ではなく、「課税時期（相続開始日または贈与日）から過去にさかのぼって5年以内かどうか」です。

起算点（スタート日）は、一般的に売買契約日ではなく「所有権移転の登記日・代金決済を終えて引渡しを受けた日」となります。新築建物の場合は「完成・引渡しを受けた日（検査済証取得等）」で判定されます。

芦屋・阪神間で賃貸用不動産をお持ちの方の確認手順

芦屋市、西宮市、神戸市等で収益マンションやアパートを複数保有されているオーナー様は、次の2ステップですぐに現状を整理してください。

1. 保有物件の「引渡日（取得日）」の一覧化：直近5年以内に購入・新築した賃貸物件がないか、売買契約書や登記簿謄本で確認します。
2. 5年経過ラインと相続対策スケジュールの照合：オーナー様のご年齢や健康状態を考慮し、取得から5年を満了する時期がいつになるかを年表上で照らし合わせます。

5年ルールは情報が先行しているため、以下のような誤解に十分注意してください。

誤解1：「対象は建物だけで、土地は関係ない？」

土地も建物もともに対象となります。
賃貸マンションの1棟買い、区分マンション（敷地権含む）、土地を新たに買ってアパートを建てた場合など、土地部分も含めて時価評価（80%評価等）への引き上げ対象となります。

誤解2：「生前贈与で先に渡せば逃れられる？」

生前贈与も厳格に対象となります。
税制改正大綱では「相続、遺贈または贈与」と明記されており、駆け込みで子供や孫に贈与した場合でも、取得から5年以内であれば同様に時価寄りの高い評価が適用されます。

誤解3：「2026年中に買えばずっと安全？」

制度の適用時期は「2027年（令和9年）1月1日以後の相続・贈与」です。
たとえ2026年中に購入した物件であっても、相続が2027年以降に発生し、かつ取得後5年以内であれば新ルールが適用されます。「今年中に買えば安心」という安易な駆け込み購入は非常に危険です。

今回の税制改正で、長年土地を保有してきた地主様・オーナー様にとって極めて重要なのが「経過措置（例外規定）」です。

大綱では、以下の3つの要件をすべて満たす場合、新築後5年以内に相続が起きても5年ルールの対象外（従来どおり路線価による有利な評価）とする救済措置が示されています。

先代から引き継いだ土地・遊休地を持つ方への実務的メリット

「先代から引き継いだ芦屋市内の土地に賃貸住宅を建てたい」「西宮で長年持っている更地に収益物件を建てて相続対策をしたい」という場合、土地自体を5年以上前から保有していれば、建物新築後すぐに相続が発生しても、土地部分は従来の路線価評価（貸家建付地減額）が維持される見込みです。

※注意：国税庁通達の公表日以降に着工した場合は経過措置の対象外となるリスクがあります。遊休地活用を検討されているオーナー様は、早めに建築計画の検討を進めることをおすすめします。

本記事で解説した税制改正方針は、以下の公的機関の大綱資料等に基づいています。確定的な通達発表や最新情報につきましては、必ず公式サイトをご確認ください。

• 財務省：「令和８年度税制改正の大綱」
• 国税庁：「財産評価　一部改正通達」

※本記事は大綱公表時点の情報に基づき執筆しております。通達の施行令確定に伴い内容が更新される場合があります。

貸付用不動産の「5年ルール」の導入により、これまで通用していた「相続直前に慌てて収益物件を買って節税する」という手法は終焉を迎えます。

今後は、目先の節税効果だけを目的にするのではなく、「賃貸需要が高く、将来にわたって安定した収益と資産価値を保てる不動産」を選ぶことが極めて重要です。

芦屋・西宮・神戸の収益不動産・不動産再生なら「高翔Style+」へ

株式会社 高翔では、阪神間（芦屋・西宮・神戸）で創業38年・1,000棟以上の実績を活かし、土地の特性を見極めたRC・木造の収益物件企画「Style+」を展開しています。

• 保有している遊休地・老朽物件が「経過措置」に該当するかの確認・診断
• 5年ルール導入を見据えた収益不動産ポートフォリオの見直し・組み替え
• 阪神間の高稼働エリアに特化したデザイン収益住宅・賃貸マンションの建築相談

顧問税理士と連携した資産分析や、物件の事業収支診断を随時承っております。2027年の制度施行前に、ぜひお気軽にご相談ください。