令和8年度税制改正 相続税の変更点｜貸付用不動産5年ルールを解説

今回の見直しは、相続税法が本来掲げている「時価主義」の原則をより厳格に適用する動きです。

これまで不動産の相続税評価は、国税庁の財産評価基本通達に基づき、土地は「路線価（公示地価の約8割）」、建物は「固定資産税評価額（建築費の約5〜6割）」で評価されてきました。さらに賃貸に供することで「貸家建付地」「貸家」としての借地権・借家権割合が控除され、市場の売買価格（実勢時価）と比べて大幅に低い評価額で相続税を算出できる仕組みになっていました。

しかし、この市場価格と評価額の大きな「乖離（ギャップ）」を過度に利用した節税スキームが横行したため、税制改正大綱では「直前に取得した貸付用不動産」と「不動産小口化商品」を名指しし、評価方法を実勢時価寄りへ抜本的に見直す方針が明記されました。

令和8年度税制改正大綱で示された、対象資産ごとの評価方法の変更点を一覧表で比較いたしました。

新設される「5年ルール」は、被相続人（亡くなった方）が高齢や病気になってから慌ててタワーマンションやアパートを購入・新築し、相続税を大幅に圧縮する駆け込み対策を防ぐための制度です。

5年ルールの「対象」となる物件

・相続開始前5年以内に、投資用・賃貸用として対価を伴って購入した土地・建物
・相続開始前5年以内に、賃貸目的で新築した家屋（賃貸アパート・賃貸マンション・戸建て賃貸等）

評価額の算出方法と「80%評価」の仕組み

5年ルールの対象となった場合、従来の路線価評価ではなく「課税時期における通常の取引価額（≒実勢時価）」で評価されます。
ただし大綱では、課税上の弊害がない限り、「取得価額を基に地価変動等を考慮して計算した価額の80%相当」で評価できる計算ルールが示されています。実勢価格そのものより2割程度の安全余裕は見込まれるものの、従来の路線価評価（時価の3〜5割程度になるケース）に比べれば評価額が大きく跳ね上がることになります。

不動産特定共同事業法に基づく「任意組合型」などの不動産小口化商品は、都心の一等地ビルなどの共有持分を1口数百万円単位で購入でき、相続税評価が70〜80%も圧縮できる節税商品として富裕層の間で急速に普及していました。

しかし今回の改正大綱により、不動産小口化商品については**「取得時期を問わず（5年以上前であっても）」通常の取引価額に相当する金額で評価する**方針が示されました。

取引価額の判定基準

・事業者が提示する適正な処分価格や買取価格
・事業者が把握する市場の適正な売買実例価額
・定期報告書等に記載された不動産鑑定評価額など

これにより、小口化商品を用いた「形式的な評価圧縮による相続税対策」はほぼ完全に封じられることになります。

税制改正への対応において最も重要な「適用スケジュール」と「例外規定」です。

原則の適用開始日は「2027年1月1日以後の相続・贈与」

改正ルールは、原則として2027年（令和9年）1月1日以後に相続や遺贈、贈与によって取得する財産に適用されます。
したがって、2026年中に発生する相続や贈与については、原則として現行の評価通達に基づく評価が適用される見込みです（ただし極端な租税回避とみなされた場合は財産評価基本通達6項による否認リスクがあります）。

先祖代々の土地に対する「経過措置（例外）」

大綱では、賃貸住宅の新築に関して一定の配慮が示されています。
「通達に定める日までに、被相続人等が所有する土地（その日から5年超さかのぼって所有しているもの）の上に新築した賃貸家屋」については、5年ルールの適用対象外とする例外規定が設けられる方針です。
つまり、「もともと長年所有していた先祖代々の土地に、土地活用としてアパートを建てるケース」については、駆け込み取得ではないため現行ルールの適用が保護される可能性があります。

税制が厳格化する中で資産を守り抜くためには、「机上の節税テクニック」から「不動産本来の収益力と出口戦略」へと発想を切り替える必要があります。

相続対策の見直しチェックリスト

・保有する賃貸不動産が「取得・新築から5年以内」に該当していないか確認する
・保有している不動産小口化商品の時価情報と、相続税への影響を試算し直す
・相続人がその物件を「保有し続けたいか」「売却して現金化したいか」の意向を確認する
・老朽化した物件の修繕費や空室リスクを踏まえ、保有の継続性を検証する
・税理士とともに最新の通達施行スケジュールと納税資金の過不足を確認する

芦屋・阪神間エリアにおける「出口戦略」の重要性

芦屋市、西宮市、神戸市などの阪神間エリアは、土地のブランド力と賃貸需要が底堅い地域です。
評価額を圧縮することだけを目的にするのではなく、老朽化アパートを一棟丸ごとリノベーションして利回りを改善する、あるいは適正なタイミングで優良な買い手へ売却して納税資金に充当するなど、「実物不動産としての事業性」を高めることが最善の相続防衛策となります。

令和8年度税制改正は、相続直前の形式的な不動産節税に終止符を打ち、不動産の「真の資産価値・事業採算性」が問われる時代の幕開けを告げています。

これからの相続対策は、税務の論点だけでなく、「その不動産が長期的に安定した収益を生み出せるか」「将来スムーズに売却・換金できるか」という不動産実務の視点が成否を分けます。

株式会社 高翔が展開する「高翔Style+」では、兵庫県阪神間（芦屋市・西宮市・神戸市）に根差して創業38年・1,000棟以上の実績を誇ります。

・木造注文住宅および鉄筋コンクリート（RC）構造の両工法に対応した、強固で美しい収益物件の企画・建築
・老朽化したアパートや空き家を一棟丸ごと再生し、高利回り収益物件へ蘇らせるリノベーション提案
・小規模宅地等の特例や貸家建付地評価を見据えた、土地活用・税務シミュレーションの作成
・自社の不動産仲介部門（高翔バイセル）との連携による、賃貸客付け・管理から将来の売却までワンストップ対応

「5年ルールの影響で相続税がどう変わるか試算したい」「所有するアパートを建て替えるべきかリノベーションすべきか相談したい」というオーナー様は、ぜひお気軽に高翔Style+へご相談ください。専門スタッフが親身にサポートいたします。