不動産の減価償却ルールとは？　耐用年数や計算方法、中古物件の考え方を解説

減価償却とは、不動産投資において建物など時間の経過と共に価値が減少していく固定資産を購入した際、購入費用を税法で定められた耐用年数に応じて必要経費として計上することを言います。土地は減価償却の対象にならないため、土地と建物を分けて考えることが基本になります。

減価償却＝資産の取得価額を一定期間にわたって費用計上する仕組み

不動産投資で建物を購入すると、その取得にかかった費用を税務上のルールに従って各年に配分していきます。このように、資産の取得価額を定められた期間にわたって必要経費に計上する処理が減価償却です。

たとえば賃貸用の建物を購入した場合、購入代金をその年の経費として一括計上するのではなく、建物の種類や法定耐用年数などに応じて減価償却費を算出します。こうして求めた金額を、その年の不動産所得の計算に反映させます。

減価償却費の特徴は、計上する年に同額の現金支出が発生するとは限らないことです。すでに支払いを終えた建物の購入費用などを、税務上のルールに沿って各年の経費に振り分けるためです。

そのため、減価償却費を把握するときは帳簿上の所得だけでなく、家賃収入から実際の支出を差し引いた手元資金の動きも確認することが大切です。

土地は減価償却の対象にならない

不動産の購入費用には、土地の代金と建物の代金が含まれることがあります。ただし、減価償却の対象になるのは、原則として建物などの償却資産であり、土地は対象外です。

その理由として、土地は時間の経過によって税務上の価値が減少する資産として扱われないためです。したがって、土地付きの物件を購入した場合は、土地と建物それぞれの取得価額を区別して計算する必要があります。

仮に、土地と建物を合わせて5,000万円で取得したとしても、その全額を減価償却の計算に使えるわけではありません。建物に該当する取得価額を確認し、その金額をもとに減価償却費を算出します。

土地と建物の金額を区分する際は、売買契約書などの資料を確認しましょう。内訳が明確でない場合には、取引の実態などを踏まえて適切に判断する必要があります。

減価償却費を計算する際に欠かせないのが「耐用年数」です。建物の法定耐用年数は、構造だけでなく用途などによっても異なります。そのため、単純に「築年数だけ」で判断しないことが大切です。

建物の構造によって法定耐用年数が異なる

減価償却費を計算するうえで確認したいのが、法定耐用年数です。これは、税務上の減価償却を計算するために定められた年数で、建物の構造や用途などによって異なります。

住宅用建物の法定耐用年数には、たとえば次のような区分があります。

※上記は住宅用建物についての例です。建物の用途や構造の詳細などによって、適用される耐用年数は異なります。

※金属造の厚さは、骨格材の肉厚を指します。

このように、建物の構造によって減価償却に用いる年数は変わります。耐用年数が異なれば、同じ取得価額であっても、1年あたりの減価償却費に差が生じます。

物件を比較するときは、購入価格や想定家賃だけでなく、建物の構造や税務上の耐用年数も確認しておくと、収支計画を立てる際の判断材料になります。

建物と建物附属設備では耐用年数が異なる

建物に設置されている設備は、建物本体とは別の資産として法定耐用年数が定められているものがあります。たとえば、電気設備や給排水設備、ガス設備などの建物附属設備が該当します。そのため、建物と設備の取得価額を適切に区分できる場合は、それぞれに適用される耐用年数などに基づいて減価償却費を計算します。

ただし、設備の種類や取得した資産の内容によって適用される区分は異なります。建物に関する費用をすべて同じ耐用年数で処理できるとは限らないため、契約書や工事明細などで資産の内訳を確認することが必要です。

取得価額の区分や減価償却の処理に迷う場合は、税理士などに相談し、実際の取引内容に合った方法を確認しましょう。

法定耐用年数と建物の寿命は同じではない

法定耐用年数とは、税務上の計算に使う年数です。建物を実際に使用できる期間や、物理的に寿命を迎える時期を直接示しているわけではありません。

たとえば、木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、22年を過ぎると必ず住めなくなるという意味ではありません。建物の状態や維持管理の方法によっては、それより長く利用できる場合もあります。

反対に、法定耐用年数が長い建物でも劣化が進んでいたり、設備の更新が必要になったりすることがあります。実際の状態を確認せず、耐用年数だけで建物の価値や今後の修繕費を判断することはできません。

不動産投資では、税務上の減価償却に用いる年数と、建物の維持管理に関する見通しを分けて考えましょう。購入前には建物の状態や修繕履歴なども確認し、将来発生する可能性のある費用を収支計画に反映させることが大切です。

不動産の減価償却費は、建物などの取得価額、耐用年数、償却方法などをもとに計算します。

減価償却費の基本的な計算方法

減価償却費の算出方法は、資産の種類や取得時期などによって異なります。個人が賃貸用の建物を取得した場合、また新たに取得する建物についても、原則として定額法を用いて計算します。

定額法とは、原則として毎年一定の割合で取得価額を費用に配分する方法です。基本となる計算式は、次のとおりです。

減価償却費 ＝ 取得価額 × 定額法の償却率

償却率は、対象資産の法定耐用年数に応じて定められています。計算にあたっては、建物の取得価額と適用する耐用年数を確認し、該当する償却率を使用します。

ただし、取得した年から12か月間使用しているとは限りません。また、中古物件では、一定の条件を満たす場合に新築物件とは異なる耐用年数を適用することがあります。実際の計算では、取得時期や資産の状況も踏まえて判断しましょう。

取得価額には購入代金以外の費用が含まれる場合がある

減価償却費の計算に使う取得価額は、物件の購入代金だけで決まるとは限りません。購入に関連して支払った費用についても、内容に応じて税務上の取り扱いを確認する必要があります。

不動産を取得すると、物件の購入代金以外にも、仲介手数料や登記費用、不動産取得税など、さまざまな費用が発生します。

たとえば個人の賃貸経営では、物件の購入にかかった仲介手数料は、原則として土地と建物それぞれの取得価額に含めます。一方、賃貸経営に使用する不動産の登録免許税や不動産取得税などは、必要経費として計上できます。

このように、支出した費用の種類によって税務上の取り扱いが異なるため、契約書や領収書を確認し、それぞれを適切に区分することが重要です。

※上記の費用の取り扱いは、個人の賃貸経営を前提とした説明です。法人については取り扱いが異なる場合があります。

取得価額の計算を誤ると、毎年計上する減価償却費にも影響する可能性があります。判断が難しい支出については、税務上の取り扱いを確認したうえで処理しましょう。

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年の途中で取得した場合は月数に応じて計算する

減価償却の対象となる資産を年の途中で取得し、事業に使用し始めた場合は、原則として事業に使用した月数に応じて減価償却費を計算します。

たとえば、年間の減価償却費が120万円となる資産を7月に取得し、同月から事業に使用したとします。この場合、1年分の金額をそのまま計上するのではなく、7月から12月までの6か月分を計算します。

120万円 × 6か月 ÷ 12か月 ＝ 60万円

この例では、当年分の減価償却費は60万円です。

このように、取得した年は使用期間に応じた計算が必要になる場合があります。実際の処理では、取得した日だけでなく、事業の用に供した時期なども確認し適切な金額を算出しましょう。

中古物件を取得した場合は、法定耐用年数をそのまま使うほか、取得後に使用できると見込まれる期間を耐用年数とすることができます。

ただし、使用可能期間を合理的に見積もることが難しい場合には、法定耐用年数と取得時点の経過年数をもとに計算する「簡便法」を利用できます。簡便法では、法定耐用年数のうちどの程度が経過しているかによって計算式が変わります。

簡便法には適用条件があり、取得した中古建物を賃貸経営に使用するために行った改修工事などの資本的支出が、その建物の取得価額の50％を超える場合には利用できません。実際に適用する際は、工事内容や金額などを確認しましょう。

法定耐用年数の一部を経過した中古物件の場合

取得した中古物件が法定耐用年数をすべて経過していない場合、簡便法による耐用年数は次の式で計算します。

耐用年数 ＝（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20％

たとえば、法定耐用年数が22年の木造住宅を取得し、取得時点で10年が経過しているケースを考えてみましょう。

まず、法定耐用年数から経過年数を差し引きます。

22年 − 10年 ＝ 12年

次に、経過年数の20％を算出します。

10年 × 20％ ＝ 2年

最後に、2つの数値を合計します。

12年 ＋ 2年 ＝ 14年

この例で簡便法を適用した場合、算出される耐用年数は14年です。

中古物件の耐用年数を計算するときは、築年数だけを見て判断するのではなく、法定耐用年数や取得時点での経過年数を確認し、計算式に当てはめることが必要です。

法定耐用年数をすべて経過した中古物件の場合

中古物件の取得時点で法定耐用年数をすべて経過している場合、簡便法では次の式を用います。

耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × 20％

法定耐用年数が22年の木造住宅を例にすると、計算結果は次のようになります。

22年 × 20％ ＝ 4.4年

簡便法で求めた耐用年数は、1年未満の端数を切り捨てて算定します。この例では4年となります。ただし、算出した耐用年数には最低2年というルールがあります。

なお、中古資産であれば、必ず簡便法を使えるわけではありません。取得後に行った資本的支出の金額などによっては、適用できる方法が異なる場合があります。実際に耐用年数を決める際には、適用条件を確認することが欠かせません。

中古物件は耐用年数の短さだけで判断しない

中古物件は、取得時点の経過年数などによって、減価償却に用いる耐用年数が新築物件より短くなる場合があります。定額法では、同じ取得価額であれば、耐用年数が短いほど年間の減価償却費が大きくなることがあります。

ただし、減価償却費が大きいという理由だけで投資対象を決めるのは適切ではありません。減価償却費は不動産所得の計算に関係しますが、実際に手元に残る資金は、家賃収入や管理費、修繕費、ローン返済などにも左右されるためです。

また、建物の状態によっては、購入後に修繕や設備の交換が必要になることも考えられます。購入価格や想定利回りだけでなく、賃貸需要や管理にかかる費用、将来の修繕計画も含めて物件を評価しましょう。

中古物件の取得にあたっては、税務上の効果と実際の収支を分けて検討し、長期的に無理のない資金計画を立てることがポイントです。

不動産の減価償却費を正しく計算するには、土地と建物の区分、建物の構造や用途に応じた法定耐用年数、取得価額の取り扱いなどを確認する必要があります。中古物件では、取得時の経過年数などに応じた耐用年数の計算方法も押さえておきましょう。

減価償却費は、不動産所得を算出する際の必要経費となり、税金の見通しを立てるうえで参考になる項目です。ただし税務上の所得が少なくなっても、必ずしも手元に残る現金が増えるわけではありません。

不動産投資の収益性を検討するときは、減価償却費だけに注目せず、家賃収入や運営費用、借入金の返済、将来の修繕費などを合わせて確認しましょう。税務上のルールを理解しながら長期的な収支を見通すことが、無理のない投資計画につながります。

減価償却には細かな税務上のルールがあり、個別の判断が難しい場合もあります。不動産投資を検討する際は、必要に応じて税理士などの専門家に確認するとともに、地域の賃貸需要や物件の収益性に詳しい不動産会社へ相談することも大切です。

高翔では、物件の収益性や将来の維持管理費用などを踏まえ、お客様のご希望に合わせた不動産投資をご提案しています。

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